El plan municipal para repoblar el centro histórico de Guadalajara deberá esperar, pues la licitación para entregar a particulares el último de los predios del Fideicomiso Maestro de Ciudad Creativa Digital se declaró como desierta; sin embargo, en los alrededores del Parque Morelos ya se construyen departamentos en terrenos que las autoridades han vendido en precios bajos y que las inmobiliarias ya ofrecen para viviendas de estancias cortas.
Por Andrés De la Peña / @andres_dlap
Fue calificada como desierta la licitación FCCD/LPN09/2022, en la que se pretendía vender el predio más grande (denominado “predio D”, en Agua Fría número 109) dentro del patrimonio del Fideicomiso Maestro de Ciudad Creativa Digital, este predio se ubica en los alrededores del Parque Morelos, zona en la que ya se ofertan diversas “viviendas de estancias cortas” que podrían ser explotadas a través de la plataforma AIRBNB.
Este fallo ocurrió a pesar de las ofertas que presentaron las firmas “Craft Arquitectos” y “C-3 Arquitectos”; sin embargo, ninguna resultó ganadora .
Este predio de 5 mil 190 metros cuadrados corrió un proceso de licitación similar al de los otros. Para participar se debía hacer una “propuesta económica” al Fideicomiso de Ciudad Creativa Digital para comprar el predio; para que este tenga validez la propuesta debe ser por lo menos igual al promedio de los valores de tres avalúos independientes comisionados por el Fideicomiso.
La propuesta económica por sí sola tiene un valor de 30 puntos en el esquema de la licitación, donde los 30 puntos se otorgan al participante que haya ofrecido la mayor cantidad de dinero. El punto 8.10.1.5 de la licitación también establece que “en ningún momento existirá aportación económica ni deberá causar programación de un pasivo para el fideicomiso” alguna de las propuestas.
Las empresas que se presentaron a las visitas y juntas aclaratorias de la licitación incluyeron a Evecon Edificaciones Verticales en Concreto (parte de grupo VEQ, que ya ganó uno de los predios), C-3 Arquitectos, Gerenciación Administración e Ingeniería de Proyectos, BLP Diversidad, Gig Desarrollos Inmobiliarios, Organización Empresarial de Occidente, Crea Proyectos Verticales, Tierra y Armonía, Craft Arquitectos, HCD Desarrollos, e Inmobiliaria Demuco.
Sin embargo, de la larga lista de interesados, solo C-3 y Craft presentaron propuestas. La inclusión de dos concursantes marcó una excepción, pues los predios “A”, “B” y “C” todos fueron otorgados a concursantes únicos.
Como “garantía de seriedad”, los participantes debían dejar como fianza el 10% de la propuesta económica a través de un cheque certificado o una póliza de fianza. Además, su propuesta debía asegurar el pago de un anticipo del 15% del valor del predio dentro de los 45 días hábiles después de la firma del contrato de enajenación en caso de resultar ganadores. Es decir que cualquier concursante debía tener la capacidad de desembolsar por lo menos el 25% del valor del predio de inmediato para participar.
Sin embargo, de las dos empresas participantes, ninguna presentó la garantía de seriedad y ambas hicieron las ofertas económicas proponiendo un pago “en especie” en lugar de en moneda nacional como lo establecen las bases. Como resultado, ambas propuestas fueron desechadas y la licitación se declaró desierta, estableciendo en el segundo resolutorio que se deberá celebrar una nueva licitación.
El resto de la calificación que se habría asignado a las propuestas viene de la “propuesta técnica”: el plan del inmueble propuesto. 20 de estos puntos se asignan a la calidad del concepto y la integración con la imagen urbana; 12 puntos van a que el desarrollo integre locales comerciales; 12 puntos van a la sustentabilidad; 8 puntos se relacionan con que la vivienda ofrecida sea asequible; 8 puntos se asignan a la accesibilidad y protección al peatón, y 10 puntos se asignan a la planeación para el mantenimiento y conservación del edificio.
El requerimiento de que las propuestas económicas sean completamente bancadas por los desarrolladores con un adelanto efectivo del 25%, la ausencia de regulación en cuanto a la tipología, precios u oferta de vivienda, y el hecho de que solo 8 puntos de la licitación se asignen a la asequibilidad de la vivienda, ponen en último plano el derecho a la vivienda.
Hasta ahora, las bases de licitación han beneficiado más a proyectos que siguen un modelo de negocios especulativo; los inmuebles licitados proyectan vivienda cara y con la cual se especula en tanto que se comercializa mucho antes de que exista con tal de financiar su construcción.
Un ejemplo de esto ya se observa en el “predio B”, en José Encarnación Rosas número 407, entregado a Evecon Edificaciones Verticales en Concreto (integrante de Grupo VEQ) el 20 de septiembre de 2021 con la licitación FCCD/LPN06/2021.
El predio B actualmente se comercializa con espacios desde los 37.82 metros cuadrados y empezando en 1 millón 484 mil pesos ─justo encima del valor de la llamada “Vivienda Media”, de entre 350 a 750 veces el valor de la Unidad de Medida de Actualización (UMA)─, a ser entregados en agosto de 2024. Este anuncio se encontró en el portal de la compañía de proptech “La Haus” bajo el nombre de “Villa Dhara”.
Sin embargo, el mismo predio suscitó controversias debido a la publicidad que Grupo Veq hizo del mismo el 27 de agosto, promocionando el desarrollo con inversionistas en búsqueda de opciones para rentas de corta estancia. Lo que esto significa es que, de manera muy distante a los objetivos del Plan Maestro de Ciudad Creativa Digital, este predio se usará para alojamientos breves a través de plataformas como Airbnb y no como vivienda.
En la licitación por el predio “B”, la propuesta económica de Evecon fue de 20 millones 723 mil 580 pesos por la adquisición del predio, con superficie de 2 mil 325.88 metros cuadrados. Villa Dhara proyecta 124 unidades de vivienda y 10 locales comerciales. Por ende, el precio del suelo incluído en cada unidad (tomando las habitacionales y comerciales) sería, en promedio, de 154 mil 653 pesos.
Actualmente, la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) maneja el estimado ─tomado, a su vez, del Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos─ de que un metro cuadrado de construcción para vivienda de tipo “medio” unifamiliar es de 13 mil 690 pesos. Es decir que estos espacios de 37.82 metros cuadrados incluyen 517 mil 756 pesos de construcción.
Considerando el precio del suelo promediado para todos los locales, y el precio de construcción, eso deja alrededor de 810 mil pesos de utilidad por unidad de vivienda vendida. Aunque el tamaño de las viviendas varía ampliamente, y no son claras las dimensiones de las 124, habría una ganancia rondando en los 100 millones de pesos para la inmobiliaria.
El mes de agosto, el alcalde tapatío, Pablo Lemus Navarro mencionó que uno de los factores limitantes en la construcción de vivienda asequible en el centro urbano es el precio del suelo y los costos de construcción que crecen rápidamente. En el caso del Fideicomiso de Ciudad Creativa Digital, sin embargo, los precios de suelo ofrecido a los desarrolladores han sido bajos, mientras que los precios de venta que estos han logrado posicionar en el mercado han sido mucho mayores.
En ese sentido, pudiera existir una oportunidad desperdiciada por parte de Ciudad Creativa Digital para atender la crisis de vivienda en Guadalajara. Aún así, con la resolución que declara la licitación del predio D como desierta, quedan varias oportunidades para que el Fideicomiso ajuste su proceso de licitación y cumpla realmente con los objetivos de inclusión del Plan Maestro de Ciudad Creativa Digital.
