¿Cómo está actualmente la ley para AIRBNB en la Ciudad de México?

*

El modelo de Airbnb se libera así mismo de toda responsabilidad legal
y opera en la Ciudad de México bajo ciertos vacíos legales, mientras
crecen los problemas sociales donde aumenta descontroladamente.

Por Francisco Peláez Maciel

Mucho se ha hablado en los últimos días de Airbnb y el tema de la gentrificación de la Ciudad de México (CDMX), a raíz del convenio firmado en octubre de 2022 trilateralmente entre la empresa antes mencionada, el Gobierno de la Ciudad de México y la Organización de las Naciones Unidas para la Ciencia y la Cultura (UNESCO) para promover a la capital mexicana como destino principal de los “nómadas digitales” (generalmente ciudadanos de países del norte global que tienen la posibilidad de hacer trabajo remoto y un poder adquisitivo más alto de la sociedad a la que se insertan) en América Latina.

Este acto, parte de la campaña comercial de Airbnb Live & Work Anywhere, sirvió sobre la mesa la polémica en un tema que ya se presentaba grave entre la ciudadanía desde hace años y que se profundizó luego de epidemia de Covid-19: el encarecimiento urbano y falta de vivienda en la ciudad más grande del continente. 

Fue tal el disgusto social y las críticas de ciudadanos y expertos en el tema, que la UNESCO se desmarcó públicamente de participar en un proyecto que impulsará mayor carestía de la vida y se mostró a favor de regular a la empresa con la que recién celebró públicamente el acuerdo. 

Incluso el famoso diario The New York Times publicó un artículo documentando el aumento de los precios de las rentas en la zona de la colonia Condesa de cerca de 40% en sólo 3 años, ocasionado desplazamiento de familias completas que antes eran arrendatarias en esta y otras zonas céntricas de la ciudad.

Como una clara maniobra de control de daños en el marco de sus aspiraciones para contender a la Presidencia del país, la Jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Claudia Sheinbaum Pardo, declaró que su gobierno regulará próximamente la operación de Airbnb, como ya han hecho otras ciudades del mundo.

A todo esto, es necesario especificar como está la ley actualmente en la CDMX respecto a esta empresa y la ciudadanía que renta un lugar para vivir: 

Airbnb es una empresa con sede en San Francisco, que opera a nivel global como un intermediario para “publicar, ofrecer, buscar y reservar servicios” de arrendamiento de bienes inmuebles en periodos cortos por un Arrendador, llamado Anfitrión, hacia un Arrendatario llamado Huésped. Esta relación jurídica se reconoce en los términos y condiciones de la plataforma.

Si bien no es la única empresa dedicada a ello, sin duda es la mejor posicionada comercialmente al grado de ser usado su nombre como sinónimo de esta práctica, por lo que subsiste la cuestión si se trata de un monopolio o si el gobierno de la capital infringió las disposiciones en materia de competencia económica al celebrar un convenio favoreciendo a esta empresa en particular.

En primera instancia, en la Ciudad de México, el arrendamiento de inmuebles para casa-habitación (distinto a los comerciales o industriales) no puede pactarse por menos de un año, según el segundo párrafo del artículo 2398 del Código Civil local vigente, por lo que la ley ya impone una primera restricción para el arrendamiento de estancias cortas.

Por otro lado existe el contrato de Hospedaje, que sólo es aplicable a hoteles, moteles, desarrollos con sistemas de tiempo compartido y establecimientos mercantiles (todos ellos considerados giros de “impacto vecinal” para el artículo 19 de la Ley de Establecimientos Mercantiles de la Ciudad de México) u hospitales, clínicas médicas, asilos, conventos, internados y seminarios (considerados de “bajo impacto vecinal” por la misma ley); por lo que tampoco se trata de esta figura legal. 

Cualquier empresario que con esfuerzo emprende en cualquiera de estos giros sabe que tiene que cumplir con disposiciones específicas para su operación, especialmente la de contar con el uso de suelo legal para sus fines (fuera de las zonas de uso de suelo habitacional establecido por los Programas de Desarrollo Urbano de cada alcaldía del extinto Distrito Federal y la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano) y demás autorizaciones sanitarias y registros; así como pagar impuestos no aplicables a los contratos civiles de arrendamiento. Esto determina al día de hoy quienes y en qué zonas de la ciudad pueden operar el hospedaje. 

Quizás la figura normativa más cercana dentro del cual podría ubicarse el modelo de las plataformas digitales de estancias cortas es el llamado Hospedaje Expreso, del artículo 2667 del Código Civil para la Ciudad de México, celebrado entre civiles -y no comercios- y que se rige por las condiciones pactadas entre ellos (es decir, un contrato privado), sin embargo, este también debe cumplir las leyes aplicables de orden público antes mencionadas. 

Actualmente no existen criterios de nuestros máximos tribunales, ni aislados ni jurisprudenciales, sobre las plataformas como Airbnb o sobre su ubicación dentro de la figura del Hospedaje.

Otro punto a considerar para la operación en edificios de departamentos con múltiples propietarios de la empresa californiana, son las sociedades condominales. Tanto la Ley de Propiedad en Condominio de la CDMX como su Reglamento dejan un vacío respecto al modelo digital de estancias cortas y remiten al Reglamento Interno pactado y registrado por los vecinos de cada sociedad que, al igual que los acuerdos tomados entre copropietarios, sí pueden prohibirlo. Esta situación es reconocida como una causal de suspensión del servicio por la propia empresa en los puntos 6.2 y 13.4 de los Términos y Condiciones. 

Airbnb, expresamente, en ningún momento se niega al cumplimiento de la ley en términos genéricos y reconoce que los servicios ofrecidos por la empresa pueden llegar a ser violatorios de las leyes locales de cada país o ciudad e incluso pueden estar totalmente prohibidos en ellas, pero señala que es deber del Anfitrión contar con asesoría legal para no infringirlas. 

En otras palabras, Airbnb deja toda la responsabilidad de cumplir con la ley al Arrendador y traslada completamente su eventual violación al mismo, como se especifica en sus condiciones contractuales.

Sobre el tema de los impuestos, la empresa Airbnb sólo retiene los mínimos a los usuarios, como es el Impuesto al Valor Agregado (IVA), pero reconoce la posibilidad de existir obligaciones tributarias por parte del Anfitrión a sus Huéspedes por su conducto y que el primero –nuevamente- es responsable de averiguar y cumplir con ellos en cualquier modalidad, incluyendo tasas turísticas o impuestos sobre la renta, y autoriza a la empresa a emitir en su nombre o de sus Huéspedes facturas e informes fiscales . 

Es por lo anterior es que se considera que no hay una compensación justa por el desgaste social que genera la proliferación de inmuebles bajo Airbnb, como el aumento de costos de vida, desplazamiento y densificación que afirman numerosos estudios sobre Gentrificación en todo el mundo, y que sus condiciones actuales de operación son contrarias a los principios generales de derecho de Legalidad y Proporcionalidad Tributaria, especialmente tratándose de nómadas digitales que en su generalidad no tributan en México. 

He ahí la clave: si no existe legislación específica, no hay reglas que ordenen este fenómeno, eviten colateralidades como el encarecimiento de la vida ni establezcan impuestos a quienes se benefician de los bienes que ofrece la ciudad. 

La iniciativa de la Jefa de Gobierno no ha sido específica más allá de señalar basarse en el modelo legal implementado en Barcelona, España, que no prohíbe la operación de este modelo de negocios, sino que lo fiscaliza y ordena urbanamente. 

La capital catalana ya tenía camino recorrido con leyes, como Ley de Turismo de 2002 o las Leyes de Alquileres Urbanos, que exigen desde hace años a los Anfitriones una Licencia Turística inscrita dentro de un Registro de Turismo, cuyo trámite cuesta 227 euros (unos 4 mil cuatrocientos pesos mexicanos), y aun así ha sido insuficiente en su búsqueda de solucionar el encarecimiento de las rentas y la proliferación de los “pisos turísticos” ilegales.

La reciente “Ley Colau” de inicios de 2022 -llamada así por el apellido de la alcaldesa de Barcelona, oficialmente Ley de Vivienda– restringe la operación de plataformas como Airbnb en “áreas tensionadas” de la ciudad mediterránea y establece multas para los Arrendadores cuyos precios de renta superen los límites fijados por el ayuntamiento catalán e impuestos destinados a aliviar las externalidades turísticas con medidas como un fondo para la construcción de vivienda pública asequible.

Apenas a finales de febrero de 2023, Portugal -probablemente el país más afectado del mundo por alquileres de corta estancia- aprobó un muy complejo paquete de medidas jurídicas, como eliminar las “Golden Visas”, para frenar la crisis de vivienda que atraviesa.

En la Ciudad de México ya existe un reconocimiento teórico del Derecho Humano a la Vivienda: la propia Constitución Política de la CDMX, muy publicitada y comentada hace apenas 6 años, consagra este derecho, entre otras cosas, en el numeral “2”, letra “E” de su artículo 9 y la obligación de las autoridades de garantizar sus condiciones, especialmente la de asequibilidad para los ciudadanos, factor clave para el desplazamiento de las clases populares y medias por los nómadas digitales. 

Por su parte, la Ley de Vivienda de 2017, también señala esta característica en su artículo 3° fracción IV, y en general sienta las bases ideológicas para garantizar las condiciones de acceso al Derecho a la Vivienda como un derecho humano universal. 

Está claro que este derecho fundamental no está confrontado con los modelos crecientes de turismo ni con las nuevas dinámicas migratorias y laborales de un mundo cambiante con necesidades emergentes, y que para que coexistan sin excesos ni defectos es necesario tener claras las reglas del juego de su operación. 

Queda mucho por hacer legislativamente a fin de garantizar los derechos de los capitalinos y al mismo tiempo fomentar el turismo y desarrollo económico de una ciudad diversa y cosmopolita que siempre se ha caracterizado por acoger a todo aquel que la descubre. 

***

Conoce más del autor en linkedin