Medios Aliados
Después de las críticas despertadas por el acuerdo con Ciudad de México, integrantes de la UNESCO aseguraron en entrevista con Animal Político que el involucramiento del organismo es solamente para “la promoción de actividades turísticas de carácter comunitario en la Ciudad de México”. Sin embargo, los funcionarios no mencionaron que UNESCO tiene un compromiso con Airbnb a escala nacional, a largo plazo y con miras en Yucatán para el futuro inmediato.
Hasta ahora, 11 entidades federativas se han sumado directa o indirectamente a esta estrategia nacional. Esto se ha dado de manera paralela a la negociación de acuerdos para la recolección del impuesto sobre el hospedaje (ISH) en cada estado, pues en la firma de estos convenios también se han añadido planes de promoción turística y colaboración que encajan con la iniciativa México por Tierra.
Ciudad de México fue la primera entidad en generar un acuerdo fiscal, pero es la última en concretar uno de promoción turística. Actualmente, la negociación con Guanajuato sigue en marcha, por lo que esta entidad podría volverse la décimo tercera en sumarse al tablero de Airbnb. El acuerdo más reciente antes del celebrado por el Gobierno de la Ciudad de México fue el de Jalisco.
En suma, las entidades con acuerdos impositivos o de promoción (que en varias ocasiones han resultado análogos, pues los acuerdos recaudatorios han incluido programas y medidas de promoción turística en beneficio a Airbnb) son Sinaloa, Querétaro, Ciudad de México, Quintana Roo, Estado de México, Jalisco, Oaxaca, Baja California, Guerrero, Yucatán, Baja California Sur y Colima.
La materia de estos convenios llega a ser engañosa en varios casos. Aunque se publicitan como planes para obligar a Airbnb a pagar el ISH en cada entidad, varios tienen características similares al firmado con la Ciudad de México en cuanto a que resultan en favores, concesiones o medidas a favor de la compañía.
Por ejemplo, en Baja California se perseguirá la atracción de “nómadas digitales” con la colaboración. En Oaxaca el acuerdo coincidió con la introducción de un programa de “Experiencias Airbnb”. Jalisco, por su parte, concretó un acuerdo con cinco pilares, de los cuales destaca uno solo para temas fiscales, uno para la promoción de la ruta “Jalisco de mi Alma”, y otro para la formación de anfitriones “embajadores” que puedan atraer visitantes a través de la plataforma.
Sin demérito al hecho de que estas negociaciones han servido para fiscalizar de manera regular a la plataforma de alojamientos, ninguna negociación ha abordado el impacto que Airbnb tiene sobre la vivienda en México, los precios de la renta, y los precios del suelo. ¿Por qué a los mexicanos les debería preocupar que se promuevan estos convenios sin que se discuta el derecho a la vivienda adecuada?
Entendiendo el efecto Airbnb
El “efecto Airbnb” sobre los precios de la renta y del suelo ha causado preocupación en todo el mundo. Tanto así que el Economic Policy Institute generó un reporte ad hoc sobre las ventajas y desventajas económicas que ofrece Airbnb. ¿Su conclusión?
“El costo potencial singular más grande impuesto por Airbnb viene de un incremento en los costos de vivienda para habitantes de una ciudad si suficientes propiedades se convierten de vivienda de largo plazo a alojamientos de corto plazo”.
Otros cuerpos investigativos han tenido hallazgos similares en todo el mundo. La oficina del “Comptroller” (quien dirige las finanzas y auditoría de la ciudad) de Nueva York publicó un reporte en 2018 concluyendo que cada punto porcentual de viviendas puestas en airbnb dentro de un vecindario causaba un aumento del 1.58% en los precios de la renta en ese vecindario.
Por ejemplo, con un 10% de viviendas en airbnb, un vecindario observaría precios de renta 15.8% mayores. El mismo estudio encontró que, de los aumentos a la renta que se vivieron en Nueva York entre 2009 y 2016, Airbnb fue causante directo del 9.6% del cambio en precios.
Investigaciones académicas y periodísticas en todo el mundo han demostrado que Airbnb, por su modelo de negocios y desregulación, acapara viviendas en masa, aumentando el costo de vida para la ciudad en general y de una manera que supera las derramas económicas del turismo. Es por este motivo que los gobiernos de ciudades como Barcelona, Londres, París y Nueva York han buscado medidas para limitar el impacto del gigante de hospedajes.
Sin embargo, a pesar de la evidencia abundante en todo el mundo, la jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Claudia Sheinbaum, negó que la iniciativa con Airbnb fuera a elevar los precios del alquiler, y dijo no tener conocimiento sobre algún impacto específico de esta plataforma sobre la Ciudad de México.
Este desconocimiento se ha logrado con esfuerzo, pues para mantenerlo su administración tuvo que impugnar una sentencia del Juzgado Décimo en Materia Administrativa de la Ciudad de México, que en mayo de 2022 le ordenó a su gobierno elaborar un “diagnóstico sobre la situación de la población inquilina y el impacto de la pandemia en el acceso a la vivienda de arrendamiento”.
¿Por qué suben las rentas y qué tan grande es Airbnb en México?
Los contratos de arrendamiento son como una compra al mayoreo: se firma un compromiso, comúnmente por un año entero, donde se fija un precio de renta mensual. Este contrato opera a favor del propietario garantizando un ingreso mensual constante por todo el año. Al mismo tiempo, opera a favor del inquilino que, al prometer el pago de alquiler por un año (a veces asegurando una penalización si sale de la vivienda antes), obtiene un precio más bajo que si estuviera alquilando, por ejemplo, un hotel.
Sin embargo, Airbnb presenta un modelo distinto: conecta a propietarios de viviendas con un mercado mundial (con una gran demanda) de personas que buscan alojamientos de corto plazo. Estos alojamientos son “sobre la demanda”: se piden unas semanas o incluso unos días antes de la ocupación. Al mismo tiempo, se solicitan por tiempos cortos. El resultado es que los propietarios de viviendas pueden cobrar mucho más dinero por día de alojamiento que si estuvieran arrendando a largo plazo.
Para más en esta plataforma, lo único que tienen que lograr los propietarios es que su espacio se ocupe suficientes días. Esto se vuelve posible gracias al enorme mercado internacional que representa la plataforma de hospedajes. Dependiendo de la ciudad, Airbnb presume que los anfitriones ganan hasta 3 veces más con su servicio que a través de un arrendamiento de largo plazo.
Esto genera una presión para que los arrendadores saquen sus propiedades del mercado de vivienda y las pongan en el mercado de alojamientos de corta estancia. En Ciudad de México ya se han identificado casos donde edificios enteros son convertidos a listings en Airbnb, expulsando a sus inquilinos.
La Organización de la Sociedad Civil “Inside Airbnb” se ha dedicado a documentar la estadística de esta compañía y el proceso por medio del cual va eliminando propiedades del mercado de vivienda. Con los datos es fácil constatar que Airbnb, aún antes del acuerdo de cooperación con el Gobierno de la Ciudad de México, ya representa un fenómeno de mercado importante ahí.
Por ejemplo, en la alcaldía Cuauhtémoc de la Ciudad de México, la base de datos de Inside Airbnb (la cual se nutre directamente de los anuncios) registra 9 mil 480 espacios. De estos, 6 mil 427 son viviendas enteras, 201 son cuartos compartidos, y 2 mil 852 son cuartos privados. Al mismo tiempo, el Inventario Nacional de Viviendas del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) contabiliza 230 mil 854 viviendas particulares en la alcaldía. Es decir que Airbnb tiene un nada despreciable 4.1% de las viviendas en la alcaldía Cuauhtémoc.
Para la alcaldía Benito Juárez, Inside Airbnb cuenta 3 mil 145 espacios (1 mil 790 viviendas enteras, 1 mil 333 cuartos privados, y 22 cuartos compartidos). El Inventario Nacional de Viviendas cuenta 202 mil 246 viviendas particulares. Airbnb tiene un 1.56% de las viviendas en la alcaldía Benito Juárez.
Sin embargo, Airbnb también provee sus datos a intermediarios (como la plataforma Airdna), con los cuales se puede conocer el número de listados activos (con por lo menos un día disponible en el último mes) en colonias específicas. Por ejemplo, en la Ciudad de México, La Condesa tenía 1 mil 050 anuncios activos (776 viviendas enteras) el 18 de noviembre. El INEGI censó un total de 7 mil 670 viviendas particulares en la colonia, por lo que se podría decir que 13.69% de las viviendas en La Condesa son airbnbs.
Uno de los efectos secundarios que produce este reemplazo masivo de espacios de vivienda de largo plazo por alojamientos de corto plazo es, además del aumento en rentas, el desplazamiento de poblaciones enteras conforme zonas de la ciudad se abocan con mayor exclusividad a turistas y nómadas digitales.
En entrevista, Miguel Angel Fong, titular del Comité Técnico del Fideicomiso de Turismo de la Zona Metropolitana de Guadalajara y representante de una importante proporción del sector hotelero en Jalisco, compartió una lectura desde su ámbito respecto al crecimiento de Airbnb en México:
Reconocemos que no somos enemigos (…) lo único que siempre hemos pedido es un piso parejo, porque no puedes competir con un montón de privilegios y de cosas que están favoreciéndolos.
Los principales tres temas donde mencionó que Airbnb se encuentra sin ninguna regulación en comparación con los hoteles son: medidas de seguridad civil para huéspedes (como monitoreo contra trata de personas, protección contra incendios, registro de huéspedes), recaudación (pues muchos estados del país no han logrado recaudar el ISH), y el trámite de usos de suelo y licencias a nivel municipal.
Este último es uno de los terrenos de disputa para Airbnb en el mundo: el hecho de que cualquier propiedad pueda convertirse en hospedaje de corto plazo multiplica su efecto negativo en los mercados de vivienda. En cambio, los hoteles solo pueden operar con un uso de suelos autorizado para el hospedaje. Esto, a su vez, ayuda a armonizar su actividad con quienes habitan en una zona.
Es muy importante ya no para los hoteleros sino para los vecinos que colindan con esas propiedades que se rentan. Es el tema municipal donde todavía falta mucho por hacer (…).
Explicó que la plataforma opera en un vacío legal:
Es que no hay ley. No está regulado, no existe en el municipio el tema de Airbnb. Por eso deberíamos de empezar por definir qué es Airbnb: es una plataforma de hospedaje temporal, que eso igualaría los requisitos de cualquier hotel Nadie piensa en el uso de suelo para poder rentar en una plataforma su propiedad, que sería lo primero En el tema municipal no existe Airbnb ni el tema de la renta temporal, en ningún municipio que yo sepa.
El resultado también ha sido la promoción de “hoteles fantasma” vía Airbnb bajo las narices de autoridades estatales y municipales en todo el país:
Aparte lo que no estamos viendo, y cada día surge más, es que se construyen nuevos edificios y ya muchos se ofrecen “para rentarse en Airbnb”, “con administración de Airbnb”, o “propicios para Airbnb”. Eso ya se vuelven ofertas nuevas que están atrayendo inversionistas, y si están desregulados y tienen tan poquitos requisitos pues está bien fácil entrarle.
Esto, a su vez, encarece los precios del suelo conforme se llegan a construir edificios enteros destinados desde su planeación para ser utilizados como alojamientos de corto plazo. En parte, ayuda a explicar por qué colonias como La Condesa en Ciudad de México tienen un porcentaje tan alto de su parque habitacional en esta plataforma.
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Este texto se publicó originalmente en Animal Político, se reproduce con autorización del autor y de Gatitos contra la desigualdad:
El lobbying de Airbnb va mucho más allá de la CDMX: ya tiene acuerdos con por lo menos 12 estados
