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Los altos costos de las viviendas y el crecimiento desmedido y no planeado de la ciudad ha generado que el comprar una casa propia se convierta en una misión casi imposible y ha empujado a una segregación social en el tema de los servicios públicos.
Por Alexandra Figueroa y Marcos Vizcarra / Revista Espejo
Ilustración Machateo
Tratando de evitar que las luces led pegadas al techo, el sonido retumbante de los altavoces y el murmullo de los demás usuarios interrumpieran su concentración, Ricardo se acomodó en el asiento del camión urbano y le dio vuelta a una página más de su libro, perdido entre las palabras que tenía enfrente, se permitió divagar en el uso de su tiempo, ¿Qué podría estar haciendo en lugar de estar sentado durante esa hora del trayecto de su casa a la escuela? ¿Tomar algún curso adicional a la carrera? ¿Aprender otro idioma? ¿Descansar un poco más? ¿Tener un trabajo?
Era una hora la que le tomaba caminar a la parada de camión desde la casa de su abuela (dónde vivía) en Bugambilias, un barrio en la periferia al oeste de la ciudad, mientras que el autobús hacía otra hora para llegar a la escuela. Lo mismo desde la escuela en Ciudad Universitaria hasta su casa. Alrededor de cuatro horas del día, 20 horas a la semana, que bien las podía haber aprovechado para otra cosa.
“…No voy a decir perder, pero era invertir alrededor de 45 minutos en el Bachigualato desde su casa, que tenía que caminar casi el kilómetro de la carretera para agarrarlo, invertir 50 minutos a lo mucho para bajarme en la universidad y en la noche hacerlo de nuevo”.
Con esas preguntas en mente, Ricardo guardó su libro, se levantó de su asiento, le pidió la bajada al chofer y bajó del autobús para caminar hacia su Facultad, donde saludó a otros estudiantes que probablemente también tenían que durar horas de traslado para poder llegar a la universidad.
La ciudad de Culiacán ha tenido un desarrollo no ordenado hacia la periferia, lo que se conoce como crecimiento horizontal, ha provocado en algunas viviendas la falta de acceso a servicios básicos como líneas de transporte, luz, agua, salud, seguridad y educación, como es el caso de Ricardo que debía caminar un kilómetro para poder acceder a una ruta de camión desde la casa de su abuela.
Esta investigación de Revista Espejo documenta que debido a los altos costos de las viviendas y el crecimiento no planeado de la ciudad, se ha desarrollado una segregación social en el tema de la vivienda, pues la ubicación de la misma garantiza en menor o mayor medida la posibilidad de acceder a servicios básicos públicos, además, existe un problema de acceso desigual a la vivienda, especialmente para las personas jóvenes.
UN CRECIMIENTO DIRIGIDO POR UNOS CUANTOS
El director del Instituto Municipal de Planeación Urbana de Culiacán (IMPLAN), Alberto Medrano Contreras, explicó que durante muchos años la ciudad fue creciendo respondiendo a los intereses de desarrolladores inmobiliarios, el déficit de vivienda, a asentamientos irregulares y el mercado del suelo inmobiliario.
“En los últimos años las ciudades crecieron en función del costo de la tierra para poder producir vivienda, y efectivamente, la vivienda más barata para que la corrida financiera, según de los vivienderos, esté en ese orden, obviamente nos hace que tengamos que buscar terrenos en la periferia, lo más alejados posible de la ciudad, con costos enormes para la ciudad y para todos nosotros de los ciudadanos”, dijo.
“Los grupos de interés generalmente son de empresarios con visión de crecimiento a ciertas zonas por las características propias de las zonas. En la zona norte hay un boom inmobiliario donde ladrillo que ponen, ladrillo que venden, los empresarios le generaron ese valor. Esos grupos de interés también están mezclados entre políticos y empresarios, si ciertas personas de esos grupos tienen terrenos hacia esa zona, pues hacia allá meten, ellos tienen poder de decisión para decir para donde van los servicios”, dijo Alejandro Choza, constructor de viviendas y presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Sinaloa.
A pesar de que en los últimos años se ha observado que hay cada vez más empresas desarrolladoras de vivienda que han optado por la creación de complejos departamentales, y con eso fomentar el crecimiento vertical, la realidad es que estos no se crean siguiendo una planeación, sino por la oportunidad de sacarle más “provecho” a la tierra, así lo mencionó el urbanista, Ricardo Rodríguez.
“Por ejemplo, hay un fraccionamiento atrás del Ranchito que se llama Prados del Sur, que muchísimo más del desarrollo son edificios de tres pisos y la zona que rodea el fraccionamiento son viviendas dúplex, entonces ya se está pensando en esa idea, pero no lo hacen con la idea de no consumir más espacios, sino que lo hacen con la idea de sacarle mayor beneficio a la tierra que tienen disponible”, explicó.
Pero, a pesar de las desventajas de continuar con un crecimiento horizontal, en Culiacán se siguen desarrollando viviendas a la periferia, y esto responde a la demanda de la población de obtener casas a un menor costo, explicó el urbanista.
SIN VIVIENDA DIGNA NO HAY CALIDAD DE VIDA
En materia de comunicación y de acuerdo con el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL) 2020, Sinaloa se encuentra en la posición 13 en el país de los estados con más población en grado bajo y muy bajo de accesibilidad a carretera pavimentada, lo que se traduce en dificultad para que las personas se transporten para acceder a bienes y servicios.
“Esto para mí podría llevarme a una respuesta de que no es una ciudad planeada, es una ciudad que ha crecido de alguna manera circunstancial de acuerdo a si hay dinero o no, si hay gobiernos que les interese que se extienda o que no se extienda la ciudad”, EXPLICÓ EL ARQUITECTO JUAN CARLOS ROJO CARRASCAL
Esta inequidad en el acceso a servicios repercute directamente en la calidad de vida de una persona, pues se le niega el derecho de tener una vivienda digna, que la Organización de las Naciones Unidas (ONU) define como una vivienda donde se garantice la tenencia, la disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura, sea asequible, habitable, accesible y cuya ubicación proporcione acceso a oportunidades de empleo, escuelas, servicios de salud y evite zonas de riesgo.
Ejemplo de esto es el fraccionamiento de Los Ángeles, al noreste de Culiacán, donde hay un déficit de escuelas, de acuerdo con la Secretaría de Educación Pública y Cultura (SEPyC), o Valle Alto, que en 2013 y en 2018 sufrió inundaciones provocadas por las intensas lluvias del huracán Manuel y la tormenta 19-E.
El 20 de septiembre del 2018, fue un día fatídico para muchas personas de la ciudad, especialmente para los habitantes del sector Valle Alto, al oriente de la ciudad, ese día sus pertenencias quedaron bajo el agua y la desconfianza en la zona comenzó a fluir.
No hubo avisos, las y los estudiantes estaban en las escuelas, las y los trabajadores en sus puestos de trabajo o preparándose para salir, pero el agua no cedió, litros y litros cayeron ese día, desbordó ríos y canales, inundó calles, parques y casas, arrastró autos, motocicletas y ramas de árboles, en pocas horas el agua despojó a las personas de sus bienes materiales que con mucho esfuerzo habían logrado conseguir y revivió los recuerdos del 2013.
Valle Alto al igual que otras 41 colonias y comunidades de Culiacán son propensas a inundarse de acuerdo con el Atlas de riesgo municipal. Una situación que no fue tomada en cuenta por empresas constructoras, afectando directamente la calidad de vida de los habitantes.
UNA CIUDAD DESIGUAL
De acuerdo con el Programa Municipal de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano de Culiacán, las viviendas “Buena y Regular” de clases socioeconómica media alta y media se presentan en los alrededores del centro, mientras que las viviendas de “Interés Social o Económicas y Precarias” tienden a la periferia, las primeras hacia el norte y las dos últimas hacia el sur, a excepción de La Primavera, la cual se encuentra al sur de la ciudad.
“Una ubicación está tal vez más cerca de la marcha urbana, pues los precios de los terrenos se van incrementando, es algo por lógica. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado (m2) en la colonia Guadalupe anda entre 8 y 9 mil pesos, y el peso por m2 en una zona aledaña, un desarrollador lo anda comprando entre mil 1500 pesos ”, mencionó Julio Ruiz, vicepresidente de Asesores Inmobiliarios de Sinaloa.
Es así que el costo de una propiedad se define también por la ubicación, pues de esta depende la calidad de servicios que se ofrecen. Un desarrollo inmobiliario alejado del centro de la ciudad, como Alturas del Sur, es más asequible que uno en la zona céntrica como Las Quintas o Tres Ríos.
La guía inmobiliaria dondevivir.com.mx, en la ciudad, las viviendas de dos habitaciones ubicadas en la periferia como San Fermin (salida Imala) y Alturas del Sur, tienen un costo de entre 400 a 700 mil pesos, mucho menor que viviendas o departamentos de dos habitaciones, ubicadas en sectores más céntricos como Las Quintas o 3 Ríos, donde los precios varían entre un millón y 5 millones de pesos.
¿Qué define el valor de una vivienda?
En la primera parte de esta investigación se documentó los diferentes factores que han favorecido al incremento de los costos de casas y departamentos, uno de ellos son las amenidades, es decir, aquellas características o instalaciones que proporcionan una mejor calidad de vida a sus habitantes.
Entre estas se pueden encontrar la accesibilidad a calles y avenidas principales, servicios básicos, parques, espacios deportivos y plazas comerciales cercanas a la vivienda y seguridad.
Una vivienda más cercana a la mancha urbana tiene más probabilidad de tener más y mejores amenidades que una vivienda alejada, tal y como se explicó con el tema de las escuelas y los riesgos meteorológicos.
Una situación similar ocurre con la violencia. El crecimiento histórico de Culiacán sostiene una alta concentración de población en situaciones de pobreza y marginación hacia el sur de Culiacán, que comenzó desde la década de 1970 con el desplazamiento de centenas de familias tras la Operación Cóndor.
Primero fueron asentamientos que luego, con la ayuda de movimientos sociales y políticos de izquierda se convirtieron en colonias, con un reconocimiento oficial de parte de las autoridades.
“Se hizo el Comité de Colonias para toda esa gente que venía de la sierra por la situación de violencia”, explicó el activista Óscar Loza Ochoa.
Ese crecimiento se acentuó con el paso de los años, cuando las familias comenzaron a crecer de manera natural, pero la atención del estado no estuvo a la altura de las necesidades de la población.
Al visualizar la instalación y generación de servicios básicos, como energía eléctrica, agua potable, pavimentación de calles y seguridad se puede observar que las carencias más importantes se concentran en el sur de Culiacán.
Para poder delimitar la ciudad, es importante tomar en cuenta que el norte y el sur se comprenden de manera geográfica con la división de calles, configurándose el bulevar Francisco I. Madero el que hace esa división, como lo hace también la avenida Álvaro Obregón, que divide la mancha urbana entre el oriente y el poniente.
Al momento de analizar la violencia, el Secretariado Ejecutivo del Sistema Estatal de Seguridad Pública (SESESP) presenta una serie de mapas de calor por el número de denuncias sobre distintos delitos, considerados de alta incidencia.
Esos mapas reflejan cómo la violencia tiene una tendencia más constante cuando se mira hacia las colonias del sur, como la violencia familiar.
La misma situación ocurre con el homicidio doloso. En los registros de denuncias se puede observar que durante el primer semestre de 2022 la mayor parte de los asesinatos ocurrieron en colonias al sur de Culiacán.
La tendencia se replica con delitos de orden patrimonial, como los robos a local comercial y el robo de vehículo, donde los mapas de calor tienen una mayor prevalencia en fraccionamientos y colonias hacia el sur.
Esta desigualdad conlleva a una segregación socioespacial, es decir, debido a la forma en la que está organizada la ciudad existe una diferenciación social, económica, educacional y delictiva entre sus habitantes, de acuerdo a la zona donde habiten, favoreciendo con ello una estigmatización.
Ejemplo de ello, es la diferencia de crecimiento de la zona sur y la zona norte de Culiacán, pues la zona sur tuvo un auge de desarrollo debido a los asentamientos irregulares, mientras que la zona norte favoreció a grupos de interés.
Por lo tanto, ante estas problemáticas de segregación donde las viviendas más alejadas de la mancha urbana propician una menor calidad de vida, es imperante preguntar ¿Qué pasará con las y los jóvenes?, pues más allá de la dificultad de adquirir una vivienda propia con su salario, el crecimiento no planeado de la ciudad provocará que el adquirir una casa en la periferia corresponde, muy probablemente, a no tener una buena calidad de vida.
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