#AlianzaDeMedios
Por Alexandra Figueroa y Marcos Vizcarra* / Revista Espejo
Ilustración Machateo
Comprar una vivienda (casa o departamento) en Culiacán podría ser una misión imposible, por lo menos para una persona con un salario promedio, pero ¿por qué en la ciudad continúan construyéndose edificios y fraccionamientos privados con costos hasta con seis ceros?
La respuesta es muy sencilla: el mercado existe y cada vez es más excéntrico.
Ese nivel en el incremento de costos es tanto que la Sociedad Hipotecaria Financiera indicó que Culiacán está entre las 15 ciudades con mayor crecimiento de los precios de vivienda a nivel nacional en el primer trimestre de 2022. Es en Culiacán donde los costos se elevaron hasta 10 por ciento.
Esta investigación de Revista ESPEJO revela que la vivienda en Culiacán se ha encarecido en los últimos 10 años por razones que van desde los técnico y común en la construcción como la situación inflacionaria en los costos de los materiales, los requerimientos burocráticos, los precios de los terrenos para construir y hasta la ubicación de estos mismos. Aunque no es todo:
Los costos de las casas y departamentos en la capital de Sinaloa también han incrementado a niveles por encima de un salario promedio por situaciones aparentemente externas, como la intervención de intermediarios -también llamados coyotes-, la corrupción de peritos valuadores, la especulación que se da con la construcción de plazas y centros comerciales, estadios, oficinas de gobierno o universidades,y la alta demanda de un mercado llamado “informal”, donde caben aquellas personas que obtienen dinero lícito aunque sin comprobar sus ingresos a las oficinas de recaudación y las que obtienen dinero ilícito y buscan ‘limpiarlo’. Estos últimos, incluso, son un factor clave e histórico en Culiacán.
Aunado a ello, hay un crecimiento desmedido y no planeado de la ciudad por intereses políticos, empresariales y sociales.
Por ejemplo, hay fraccionamientos y colonias donde resulta más caro construir por su lejanía y el tipo de suelo.
“Cuando la tierra es rocosa es muy difícil poder meter servicios como drenaje y agua potable, eso lo hace más caro porque es más costoso”, dijo Alberto Medrano Contreras, director del Instituto Municipal de Planeación.
Pero eso no detiene a las empresas constructoras, sino que estas obedecen al mercado que se guía también por situaciones socioculturales.
“La gente busca vivir en el norte (de la ciudad). Ve hacia allá como un mejor lugar para vivir”, aseguró Alejandro Choza, presidente en Culiacán de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).
Ese factor, incluso, es un motivo de crecimiento desmedido de la ciudad de manera histórica.
La alta demanda generó un mercado para los constructores, pero en medio de esa vorágine de mercado de vivienda, se eliminó el “Programa de Acceso al Financiamiento para Soluciones Habitacionales”, que permitió hasta 2018 poder contar con recursos subsidiados por el gobierno federal a través de instituciones hipotecarias con el fin de apoyar a la población de bajos ingresos para tener una solución habitacional.
El costo mínimo de una vivienda actual ronda los 690 mil pesos, cumpla o no con lo establecido por la Organización de las Naciones Unidas (ONU), sobre que “todas las personas tienen derecho a tener una vivienda digna”. En México está plasmado en la Constitución y por eso hay oficinas gubernamentales encargadas para eso, sobre todo para garantizar ese derecho a personas en pobreza y pobreza extrema. En Sinaloa la dependencia encargada de ese tema estima que el déficit habitacional es superior a las 63 mil 230 viviendas y que 81 mil 052 viviendas están en situación de hacinamiento.
Ese déficit se puede calcular porque es el mismo número de créditos disponibles para poder comprar casas o departamentos por debajo de los 500 mil pesos, el rango máximo para viviendas de ‘interés social’ determinado por el Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Con los estándares de precios actuales, un culiacanense se vería frustrado en su sueño de querer comprar un espacio para vivir o, al menos, hacerlo en un lugar con condiciones de una ‘vivienda digna’.
Eso se deduce en un cálculo rápido sobre el salario promedio de los culiacanenses está entre los 10 y 15 mil pesos mensuales, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE). Es esta población la que se encuentra en el llamado déficit de vivienda, que se calcula en más de 60 mil por todo el Estado, de acuerdo con datos de la Secretaría del Bienestar y Desarrollo Sustentable.
El Infonavit estableció que hay ocho tipos de vivienda en Sinaloa:
- Económica con un costo hasta los $345,160 pesos
- Popular B1 con un costo hasta los $374,411 pesos
- Popular B2 con un costo hasta los $462,164 pesos
- Popular B3 con un costo hasta los $585,017 pesos
- Tradicional con un costo hasta los $1,023,780 pesos
- Media con un costo hasta los $2,193,814 pesos
- Residencial con un costo hasta los $4,387,629
- Residencial Plus con un costo mayor a los $4,086,669 pesos
Esos parámetros de clasificación de vivienda se fijaron conforme a los tipos de salarios, calculados a través de las Unidad de Medida y Actualización (UMA).
Un salario promedio de un sinaloense está entre las 0 y 118 UMA -entre los $0 y los $11,354 pesos mensuales-, de acuerdo con datos del Instituto Mexicano del Seguro Social.
Ese mercado es el llamado Económico o Popular B1 y datos del Registró Único de Vivienda (RUV) establecen que, en los primeros cinco meses del 2022, no se construyó una sola vivienda con esos parámetros.
Esa falta de viviendas ha escalado de más a menos en los últimos 17 años, siendo el 2022 un año atípico en esa tendencia, cuando hay 919 casas distribuidas en todo el Estado para un déficit de 63 mil 230 familias.
VIVIENDA DIGNA Y ESPECULACIÓN INMOBILIARIA
A opinión de expertos en desarrollo y venta de inmuebles y funcionarios, una vivienda digna debe tener dos recámaras, un baño, espacio para sala, cocina y comedor, patio trasero de por lo menos tres metros de fondo en un espacio de por lo menos 66 metros cuadrados de construcción.
Esa vivienda también debe contar con acceso a servicios públicos básicos como agua potable, drenaje, alcantarillado, electricidad, escuelas cercanas, seguridad y transporte público eficiente.
Cumplir con todas esas expectativas se volvió un reto, sobre todo para quienes tienen un crédito limitado y tasado al salario mínimo.
La oferta es escasa, de apenas una cantidad de viviendas que no cumplen con los requisitos de la llamada “vivienda digna” para ese grupo de compradores. Los costos de las casas o departamentos más económicos son de 412 mil pesos.
El costo es accesible, pero quien compre en ese lugar debe afrontar vivir en un edificio compartido de los llamados dúplex, en un espacio de 42 metros cuadrados de construcción, de una sola planta, sin patio delantero, con una sola oportunidad de transporte público con un recorrido cercano a una hora de camino al centro, a las orillas de la ciudad y junto al basurero municipal.
La razón de tener la oferta limitada se debe a distintos factores, el primero corresponde a los temas económicos, como los costos de los servicios, la inflación, las crisis -procesos históricos-, la topografía del terreno, la eliminación del subsidio de la vivienda de interés social, construcción de calles con concreto hidráulico, el incremento en los precios de los materiales como acero, concreto premezclado, arena, grava, ladrillo o block, y cemento.
“También influye los servicios, el costo que te lleva poner los servicios como la tubería para que tenga agua cada una de las casas”, señaló Alejandro Choza, constructor de viviendas y presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Sinaloa.
“También influye la densidad, es decir, lo que el gobierno te dice cuántas casas puedes construir en el terreno”.
Hay más factores que son externos, como la construcción de plazas comerciales, iglesias, andadores, parques temáticos y más proyectos que en el lenguaje de constructores y vendedores de vivienda llaman ‘amenidades’.
Entre esas amenidades se incluye que personas con fama pública residan en algún lugar.
“Hace tiempo me tocó en una publicidad que decía ‘aquí vive (Joaquín) López Dóriga, y lejos de vivir ahí, la estrategia del desarrollador fue aumentar la plusvalía por la gente que vive ahí, porque vendían que quienes estuvieran ahí era gente buena, que tenía seguridad y que no habrá delincuentes”, aseguró.
El ejemplo más cercano en Culiacán ocurre en La Primavera, un área residencial que exige distintos filtros para poder vivir o invertir ahí, como que la persona compradora sea “moralmente aceptada”, una estrategia de segmentación y segregación sobre quienes puedan comprar ahí.
“Obviamente están segmentando a quien pueda comprarlo y obviamente están separando a quien no tenga antecedentes penales o de dudosa procedencia, por eso es que te piden mayor número de recomendaciones de personas que viven ahí, entre otros requisitos y esos filtros te generan mayor plusvalía al dar un estatus de pertenencia”, indicó el constructor.
Pero no lo es todo, la construcción de grandes plazas comerciales y la instalación de tiendas con renombre publicitario genera especulación, es decir, que haya, por ejemplo, un incremento en los costos tras asegurar que habrá una manera con mayores accesos a servicios privados sin tener que viajar.
Como ejemplo, puede observarse la ciudad de una manera amplia y se encontrará que hacia el norte de Culiacán hay más plazas comerciales que en el sur.
Esa especulación se genera no únicamente por empresarios, también sucede por las administraciones gubernamentales con los permisos a esos proyectos o con la construcción de infraestructura urbana.
Hay dos casos concretos, uno es la promesa de construcción y operación de un servicio integral de transporte, conocido también como Metrobús, que quedó suspendido pero mientras el Ayuntamiento de Culiacán lo anunciaba, este fue usado en la publicidad de un fraccionamiento al norte de la ciudad e incrementar los costos de sus viviendas de 412 mil a 600 mil pesos.
Una obra pública más que tiende a crear especulación de mercado es la construcción de un periférico, una obra criticada por expertos urbanistas que logra incrementar los costos de vivienda en zonas alejadas del centro bajo la premisa de estar cerca de una carretera que rodeará la ciudad.
En el pasado hubo más proyectos que han generado un incremento en los costos de viviendas, como el Desarrollo Urbano Tres Ríos, el proyecto inmobiliario más grande de Sinaloa que parte la ciudad de Culiacán que inició en la década de 1990.
El 2 de diciembre de 2004, el último mes de gobierno de Juan Millán Lizárraga, se acordó construir un edificio para oficinas gubernamentales en un lugar donde únicamente había vegetación y las riberas del río Culiacán.
Ese espacio costó 23 millones de pesos, pero dos años después de haberse construido el edificio que hoy es la Unidad de Servicios Estatales (USE) se vendió al gobierno de Sinaloa a 230 millones de pesos, según constan actas del Registro Público de la Propiedad.
En el documento de compra, se incluyó la siguiente justificación: “promover el desarrollo de la zona para incrementar la plusvalía”.
De esa manera se abonó a la especulación inmobiliaria que rige esa zona, donde ahora están los fraccionamientos Residencial Álamo, Villas del Río, Valle Alto y Stanza Toscana, las oficinas del DIF Sinaloa, la Rectoría de la Universidad Autónoma de Sinaloa y plazas comerciales alrededor de esta.
Esa zona está tasada en 10 mil pesos por metro cuadrado de construcción.
“Los desarrollos comerciales e inmobiliarios que se han puesto en Culiacán ha generado que en la ciudad se transformen los valores catastrales”, dijo Noé Heredia, ex comisionado de Vivienda en Sinaloa.
“Se ha especulado demasiado, aún que hayan subido el 30 o 40 por ciento los materiales de construcción, se ha especulado mucho con las grandes obras, que es bueno de cierto modo porque genera riqueza al municipio, pero en el caso de los compradores promedio sí les ha pegado”.
El metro cuadrado en Culiacán no baja de los 300 pesos en la periferia de la ciudad, donde hace 10 años se podía conseguir en 60 pesos.
“La especulación que se ha generado en el mercado interno ha sido uno de los factores clave para el costo de la vivienda”, indicó Heredia.
“Ya no se puede acceder a una vivienda de 750 metros cuadrados por un costo de 500 mil pesos como hace 15 años”.
Hay un factor más de especulación, el que se rige sobre la imposición de costos sobre personas que buscan mejorar sus viviendas o comprar espacios bajo precios fuera de lo que una persona promedio en Culiacán pueda adquirir.
EL MERCADO INFORMAL Y EL ‘BOOM’ NARCO MANDAN
Hay dos tipos de mercados informales, el que suele trabajar de manera lícita, como aquellas personas que ofrecen servicios sin facturación, podría ser de cualquier tipo y para identificarlas basta solo pedir una factura y que no cuenten con la forma de hacerlo porque no están registradas en la Secretaría de Hacienda.
Esos mercados informales no se pueden desdeñar, pues solo en 2020 se calculó que el 21.9 por ciento del producto interior bruto (PIB) mexicano se produjo de ahí.
Es también este mercado el que en 2021 impulsó la recuperación de los empleos tras la pandemia de Covid-19, y al cierre del año registró 31.6 millones de trabajadores (55.8% del total en México), aunque sin acceso a derechos laborales plenos, beneficios y prestaciones y condiciones adecuadas para trabajar.
Sin embargo, hay otro tipo de mercado informal, el que se rige por la economía ilícita.
“Hubo un ‘boom’ en Sinaloa cuando hubo mucha riqueza informal en término de la narcocultura y eso obviamente hace que se especule, que se ponga en vigor la ley de la oferta y la demanda”, aseguró el presidente de Canadevi Culiacán.
“Ellos querían comprar cosas caras, manifestar a lo mejor un estatus social, muchos factores por los cuales ese dinero fácil, tan fácil lo tenían y tan fácil lo gastaban, entonces el que les vendía decían ‘bueno, le subo un poquito’, cualquier cosa que les vendieran se elevaron los precios”.
Existe una alta demanda de un mercado llamado “informal”, donde caben aquellas personas que obtienen dinero lícito aunque sin comprobar sus ingresos a las oficinas de recaudación y las que obtienen dinero ilícito y buscan ‘limpiarlo’. Estos últimos, incluso, son un factor clave e histórico en Culiacán.
Desde el año 2000, cuando grupos criminales comenzaron a tener una mayor auge en Culiacán, también creció la ciudad de una manera desmesurada.
Las personas que tuvieron -tienen aún- ganancias de manera ilícita con la producción, venta y tráfico de drogas, armas, así como las que se dedicaron -dedican- al lavado de dinero y activos, comenzaron a invertir en bienes raíces.
No es casualidad, por ejemplo, que en fraccionamientos como Montebello, Colinas y Balcones de San Miguel, Las Quintas, La Campiña, Chapultepec, Guadalupe y Tres Ríos tuvieran revisiones judiciales y militares de manera constante para detener a personas o confiscar armas, dinero y drogas.
Aún hay viviendas con sellos en puertas y ventanas para mostrar que están bajo resguardo de las autoridades por ser escenas de crímenes.
“Es una realidad triste, la cual el narcotráfico está influyendo en la economía informal y la fluctuante en cualquier lugar del País, ya no es propia de una sola zona”, dijo el presidente de Canadevi Culiacán.
“¿Qué porcentaje representa ese tipo de economía? No lo sé, nosotros nos basamos en datos reales, en censos y la verdad es que la economía que se encuentra alrededor del narcotráfico es difícil censarla, pero sí creemos que influye mucho en distintos lugares del País, como en Sinaloa”.
No fue casualidad tampoco que se fueran a vivir a esos lugares, pues para esas personas habitar en esas colonias significó un estatus y por lo tanto hubo competencia.
Las residencias fueron remodeladas una y otra vez, con acabados distintos, con diseños extravagantes, algunos de ellos en combinaciones de estilos, algunas veces sin una definición salvo la que el escritor César López Cuadras dio en su libro Cuatro Muertos por Capítulo: “es un estilo Art-Narcó”.
A partir de ese ‘Boom’ fue que también incrementaron los precios, había mercado a la espera de poder cumplir sus expectativas y dinero suficiente para lograrlo.
“Más que narcocultura, yo le pondría otro nombre, narcotráfico, los ingresos que se tienen con el narcotráfico en todo el país, a muchas familias les ha permitido generar un mercado y por lo tanto la especulación que estamos viviendo ahorita en Culiacán”, señaló Noé Heredia, ex comisionado de Vivienda en Sinaloa.
“Cómo es posible que el metro cuadrado que teníamos en 60 pesos ahora lo tengamos en 500 pesos o que un departamento que estaba en 200 mil ahorita lo estés vendiendo en 2 millones de pesos, eso no va con la evolución propia de la economía”.
Para que toda esa dinámica inmobiliaria pudiera crecer, se tuvo que incrementar el número de ‘amenidades’ con plazas y áreas comerciales, es así que comenzó a construirse esos espacios por la ciudad, sobre todo en el Desarrollo Urbano Tres Ríos.
Con cada plaza o área comercial, el precio creció. Con cada restaurante franquicia o club nocturno, el precio creció. Con cada hotel o tienda de ropa con costos elevados, el precio creció.
“El auge excesivo en el precio de las casas típicamente se describe como una burbuja en precios, siendo ésta un patrón no sostenible de cambio de precios o de flujos de dinero”, se señaló por el Registro Único de Vivienda en un estudio sobre burbujas inmobiliarias que se presentó en 2019.
Esa burbuja inmobiliaria ha hecho que Sinaloa sostenga una tasa de crecimiento en precios de vivienda y que municipios como Mazatlán y Culiacán estén dentro de los 15 con mayores incrementos a nivel nacional.
Esa burbuja y el ‘Boom’ inmobiliario por personas dedicadas a traficar drogas y armas, así como las que lavan activos se ha dado porque las empresas encontraron un nicho, promoviendo precios en otros lugares de la ciudad, incluyendo la zona periférica en un crecimiento desmedido bajo el consentimiento de dependencias públicas y la ayuda de peritos valuadores.
EL TRÁFICO DE PERITAJES Y LA VIVIENDA POPULAR QUE YA NO ES NEGOCIO PARA CONSTRUCTORES
En Sinaloa hay alrededor de 2 mil unidades de valuación (peritos valuadores) que han sido suspendidos por malas prácticas.
Para comprender eso, el Infonavit ha establecido que parte de esas malas prácticas se debe a la inflación de precios en las viviendas, algunas de ellas con recomendaciones hechas directamente a los constructores para que estos incluyan más acabados y así hacer más caras las viviendas.
“Una vivienda trabajador promedio, los de la llamada clase media, tiene una percepción promedio de 17 mil pesos y por lo tanto el reglamento ahorita de Infonavit, que pide un mínimo de 55 metros cuadrados en construcción de una vivienda, y ese mínimo estamos hablando de una casita de 450 a 550 mil pesos, más los intereses de Infonavit y bancas privadas que están alrededor del 13 por ciento, te deja fuera de mercado”, señaló Heredia, ex comisionado de Vivienda en Sinaloa.
Esa influencia de peritos valuadores ha provocado que el mercado de viviendas esté por encima de los costos que pueden soportar los salarios promedios de los sinaloenses.
El Infonavit estableció en agosto de 2021 que Sinaloa es una de las tres entidades federativas con mayor número de viviendas rentadas y la razón es por el alto costo para adquirirlas.
“El principal motivo de renta de vivienda es por no tener acceso a un crédito o no tener recursos económicos con 51.4%. Las 3 entidades federativas con mayor porcentaje en este rubro son Guerrero, Chiapas y Sinaloa con 68, 67 y 62%, respectivamente”, indicó el Infonavit tras analizar la Encuesta Nacional de Vivienda 2020.
Los peritos valuadores han jugado un papel elemental en el crecimiento de los costos de manera irregular, pues ese mercado sigue en existencia y cada vez toma más terreno.
Ese mismo mercado, provocó también que los desarrolladores de vivienda dejen de ver la llamada ‘vivienda de interés social’ como una opción redituable.
“Es la que menos hay en Sinaloa, sobre todo para el estrato social más bajo, es la que menos oferta existe”, dijo Heredia, ex comisionado de vivienda en Sinaloa.
Las viviendas más accesibles económicamente en Culiacán tienen un valor de 402 mil pesos, pero no cumplen con las expectativas técnicas del Infonavit, con 42 metros cuadrados de construcción de los 55 metros cuadrados que debe tener como mínimo.
Valores menores de los establecidos por Infonavit quedan fuera de lo que se conoce como ‘vivienda digna’, un concepto que para personas expertas consultadas para esta investigación debe contar con un diseño funcional para una familia.
Por ejemplo, dos recámaras, espacios para comedor, cocina, sala, un baño y espacio de patio frontal y delantero.
Esos diseños de casas y departamentos, sin embargo, tienen costos mayores que no son accesibles para un culiacanense.
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