La lucha de Ana Guadalupe contra la mafia inmobiliaria de Jalisco

#Reportaje

Por más de 60 años, Ana Guadalupe Sarabia Vargas y su familia vivieron sin contratiempos en su casa, ubicada en el número 2450 de la calle Lerdo de Tejada en la colonia Arcos Vallarta 2da. Sección en Guadalajara, Jalisco. Sin embargo, todo cambió cuando, en 2018, la Desarrolladora Aravel comenzó a construir a un costado de su vivienda: Casa Tejada, un complejo habitacional de 26 departamentos distribuidos en tres torres verticales.

Su construcción dañó estructuralmente tanto la vivienda como los tres locales comerciales que le otorgaban el sustento económico para ella y su familia; Desarrolladora Aravel inicialmente se comprometió a reparar su vivienda y pagar la renta de la casa a la que tuvieron que irse cuando la Dirección de Protección Civil y Bomberos de Guadalajara determinó que no era seguro vivir en lo que fue su hogar.

De esto han pasado ya tres años, Ana Guadalupe no ha logrado regresar a su propia casa y ahora enfrenta por sus propios medios a una inmobiliaria que, incluso, la demandó por una supuesta extorsión cuando ella no ha hecho más que exigirle que repare su vivienda y que pague por todos los daños económicos que se han generado desde que la mala construcción de Casa Tejada la obligó a salir de su propio domicilio.

Por Darwin Franco / @DarwinFranco

“La vivienda presenta grietas longitudinales de sur a norte (…) los daños descritos sugieren que la construcción sufrió un asentamiento diferencial hacía un costado donde actualmente se construye un edificio”, lo anterior forma parte de las descripciones que personal de la Dirección de Protección Civil y Bomberos de Guadalajara realizaron, el 13 de junio de 2019, a la vivienda de Ana Guadalupe Sarabia Vargas, quien se quejó por los daños que comenzaron a aparecer por toda su casa cuando iniciaron los trabajos excavación para la construcción de Casa Tejeda, un complejo habitacional de tres torres de 12 niveles, a cargo de la Desarrolladora Aravel.

Un día después, el 14 de junio, Pedro Ramírez, especialista de la misma dependencia municipal señaló que debido “a los daños estructurales por la estabilización del talud (en Casa Tejeda) se recomienda que la vivienda (de la familia Sarabia) no sea utilizada”. Desde ese día, Ana Guadalupe y su familia se vieron forzados a dejar su hogar bajo la promesa de que la constructora se haría responsable de sus gastos y la reparación de su vivienda. Las buenas intenciones de Desarrolladora Aravel sólo duraron un par de meses.

La casa de Ana Guadalupe se ubica en el número 2450 de la calle Lerdo de Tejada en la colonia Arcos Vallarta 2da. Sección en Guadalajara, Jalisco. Casa Tejada está a un costado en el número 2440 y es propiedad de la Desarrolladora Aravel, cuyos dueños son José Julián Aragonés Muñoz y José Andrés Velázquez Santos. 

Esta constructora que se define como “una empresa joven con un activo de personal de gran experiencia y capacidad en el ramo de los desarrollos inmobiliarios”; actualmente, edifica dos proyectos de torres verticales Casa México y Casa 1212, los cuales junto a Casa Tejeda son los desarrollos inmobiliarios que ofertan en Guadalajara. 

En su página web, además, aseguran haber construido el desarrollo residencial Vista Vento en Zapopan; aunque éste fue realmente construido por Grupo Viarde, propiedad de José Argonés Pardo y José Julián Aragonés Muñoz. Ambas empresas (Aravel y Viarde) comparten la misma dirección comercial. 

Cuando la Desarrolladora Aravel inició los trabajos de Casa Tejeda, mediante el notario público, Juan José Serratos Cervantes, se comprometió con los vecinos con los que colindaba su obra a responsabilizarse de todos los daños que se pudieran generar; al menos así quedó asentado en la escritura 14,612 firmada el 16 de agosto de 2018.

En el caso específico de la vivienda de Ana Guadalupe Sarabia Vargas, el acta notarial señala: “el señor José Andrés Velázquez Santos asumirá cualquier daño o afectación que se que llegare a causar a la citada propiedad colindante por virtud de las obras que se llevarán a cabo, lo anterior en los términos de la Ley, y que de forma particular se procederá en su oportunidad a reparar las anteriores afectaciones”; sin embargo, de esto Ana Guadalupe se enteraría meses después porque jamás se le entregó documento alguno para saber qué tipo de construcción se realizaría a un costado de su casa y negocios.

“Desde que iniciaron las obras todo fue un sufrir no sólo por el ruido y la cantidad de tierra que se generó por las excavaciones, pero eso no fue lo peor porque conforme fue pasando el tiempo se me comenzaron a abrir los pisos… desde la calle hasta el final de mi casa, lo mismo pasó con mis paredes que comenzaron a llenarse de grietas y a despegarse los azulejos de la cocina”, explicó Ana Guadalupe mientras mostraba las fotografías que mandó a los encargados de la obra para que hicieran valer sus promesas de reparación.

Cuando Ana Guadalupe comenzó a ver la cantidad de daños que tenía su vivienda mandó a realizar, el 15 de enero de 2019, un peritaje que corrió a cargo del arquitecto Baldomero López Martínez de la empresa Lopx + Lopx; éste determinó que “sí había una afectación estructural ocasionada por los trabajos de Casa Tejeda”, pero no sólo eso estimó que, en ese momento, “los daños eran reparables con métodos adecuados y que, a pesar de no existir un riesgo latente para la seguridad de los habitantes se solicitaba encarecidamente atender las recomendaciones propuestas en el presente documento a la brevedad para evitar cualquier evolución mayo de los daños ya presentados”. 

Los resultados del peritaje se les hicieron saber a los representantes legales de Desarrolladora Aravel quienes, en palabras de Ana Guadalupe, dijeron que acatarían todo lo ahí señalado; de hecho lo hicieron, pero de forma estética, pues los trabajadores de Aravel sólo acudieron para resanar, pintar y volver a colocar azulejos y vidrios rotos. 

“Todo fueron arreglos paliativos, nada que permitiera resolver de fondo lo que estaba pasando, pues los mismo desperfectos volvían a ocurrir y yo ya no me sentía segura”.

Todo esto, Ana Guadalupe también la notificó a las autoridades municipales, específicamente, a la Dirección de Obras Públicas, la Dirección de Protección Civil y Bomberos, la Dirección de Inspección Sanitaria Ambiental y de Construcción, y la Dirección de Inspección y Vigilancia; de hecho, la primera queja se realizó el 11 de abril de 2019.

En no más de una ocasión, diversos inspectores y peritos municipales señalaron que su casa presentaba “daños estructurales causado por la construcción de Casa Tejeda”, por lo que recomendaban la realización de “un convenio de reparación de daños” y que la aseguradora contratada por la Desarrolladora Aravel iniciara sus peritajes para “calcular los costos de los daños causados”; así se dejó por escrito en el Dictamen del Área de Contingencias (Oficio jG/DIV/DISAC/620/2019) del 4 de junio de 2019.

La aseguradora contratada por la Desarrolladora Aravel fue CHUBB Seguros México, empresa que estimó, mediante un peritaje interno, que los daños causados a la casa de la familia Sarabia eran de 618 mil 376.40 pesos, esto conforme la póliza GJ38007366.

El segundo peritaje para estimar los daños en la casa de Ana Guadalupe Sarabia estuvo a cargo de Luis Humberto Guerrero Suárez, éste en sus recomendaciones señaló que en la propiedad se observaron “fallas estructurales, estéticas y de funcionamiento”; por ejemplo, la separación irregular de 2 y hasta 4 milímetros el muro perimetral colindante con Casa Tejeda; el declive de los pisos inferiores que colindan con la construcción; separacions longitudinales de hasta dos centímetros en varios cuartos de la propiedad.

Por lo que el peritaje concluye que para reparar la vivienda se requiere “reacondicionar o restituir el sistema estructural” esto con la finalidad de “restablecer la firmeza del inmueble en su conjunto”; además se sugirió una rápida intervención porque: “La edificación en su conjunto presenta un estado físico endeble, no recomendable para ser habitada, o utilizada como centro de trabajo”.

“Yo a esas alturas lo único que quería es que me arreglaran mi casa, no quería pelear ni nada, sólo quería que me garantizaran que me la dejarían como estaban hasta antes de sus excavaciones”, expresó Ana Guadalupe.

Este segundo peritaje formaba parte de la estrategia legal que la familia Sarabia quería seguir para establecer un convenio con la Desarrolladora Aravel, pues hasta ahora todo había sido mediante acuerdos de palabra, pero nada legalmente por escrito.

“Nuestra primera propuesta de convenio era justa porque no pedíamos más que el pago de los daños causados y una indemnización por todo el tiempo en que nuestros negocios estuvieron cerrados. Eso no les gustó  nada a los de la constructora porque comenzaron a ponerse hostiles y agresivos con nosotros; incluso, hubo agresiones verbales de los trabajadores de Aravel”, contó Ana Guadalupe.

Ante las presiones generadas por el personal jurídico de Aravel, quienes se negaban a firmar el convenio realizado por la familia Sarabia, Ana Guadalupe aceptó que la constructora realizara su propio convenio si ese era el camino para solucionar el conflicto. 

Un convenio que jamás se cumplió

El segundo peritaje realizado comprobó, una vez más, los daños estructurales causados por la construcción de Casa Tejeda, así que no había otra forma de solucionar el conflicto que con la firma y cumplimiento del convenio que la Desarrolladora Aravel presentaría, pero no por voluntad propia sino por mandato municipal, pues los peritajes realizados por el Ayuntamiento de Guadalajara indicaban que esto debía ser así, pues de no hacerlo se procedería a la clausura de la construcción.

Este convenio fue elaborado por el Centro Privado de Mediación y Conciliación Land & Go y se firmó el 23 de agosto de 2019; ahí la familia Sarabia y los apoderados legales de Desarrolladora Aravel, José Andrés Velázquez Santos y José Julián Aragonés Muñoz, acordaron lo siguiente:

1. 1. 1. Reconocer que los daños causados a la propiedad de la familia Sarabia fueron consecuencia de los trabajos de construcción de la Casa Tejeda.
      2. Reparar cada uno de los daños conforme los resultados de los peritajes que fueron realizados a petición de la familia Sarabia, esto conforme un listado de daños y un programa de obras que debía de cumplirse a entera satisfacción de los afectados.
      3. El pago de una compensación por las molestias causadas.
      4. El establecimiento de un pago mensual durante el tiempo en que duren las reparaciones al inmueble; este recurso sería destinado para el pago de la renta de una nueva casa y una medida de compensación por los ingresos que no podrán tener por el cierre de los tres negocios.
      5. La autorización para que Desarrolladora Aravel solicite a la compañía CHUBB Seguros México, la liberación de los fondos de responsabilidad para daños a terceros para realizar todas las reparaciones a la casa de la familia Sarabia.
      6. Acordar que el convenio una vez validado y  sancionado por la autoridad, adquiere la categoría de sentencia ejecutoriada, por lo que en caso de incumplimiento del mismo, será exigible en los términos que dispone tanto la Ley de Justicia Alternativa, como el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco. 

En los anexos de dicho convenio, Ana Guadalupe puntualizó que todo quedaría finiquitado en tanto que la Desarrolladora Aravel cumpliera con la reparación de toda la lista de daños, esto conforme a los tiempos marcados por el programa de obras. Todo eso fue aceptado y firmado por los apoderados legales de la constructora.

Este convenio contó con el aval del Instituto de Justicia Alternativa de Jalisco bajo el Expediente de Validación VAL/7776/2019 con fecha del 9 de septiembre de 2019.

Tras la firma del convenio, Ana Guadalupe entregó las llaves de su casa y la propiedad para que Desarrolladora Aravel iniciara los trabajos de reparación, tal y como lo habían pactado.

“En ese momento hubo confianza y creímos que todo se iba a solucionar, incluso, recibimos la primera indemnización y los primeros meses de renta y compensación por los negocios. Parecía haber buena voluntad, así que confíamos en que se cumpliría el programa de obra, pero esto no pasó”.

No sólo no se reparó la casa como se había estipulado, sino que luego de dos meses, Aravel dejó de depositar a Ana Guadalupe Sarabia el pagó de la renta que se vio forzada a pagar tras ya no poder habitar su casa.

“Llegó el tercer mes y ahí fue cuando todo cambió, ese mes sólo me pagaron el dinero para mi manutención, pero el dinero de la renta nunca llegó…, la razón es que aparentemente ya habían reparado mi casa, pero mi sorpresa fue que ahí afuera de mi casa estaba el encargado de la obra y un notario para entregarme un papel que decía que ya estaban terminados los trabajos de la casa”, precisó Ana Guadalupe.

Ella no aceptó ningún papel porque ni siquiera pudo comprobar que los trabajos estaban hechos; sin embargo, para la constructora ya todo estaba solucionado; así que ya no había obligación de pagar lo pactado por el convenio. Esto ocurrió en noviembre de 2019.

“Yo no sabía lo que había pasado en mi casa, pues no tuve tiempo de llevar a mi perito para revisar que se cumpliera el programa de obra, y el día que acudí para revisar, todas las puertas tenían candados y no pude ingresar. Eso me hizo saber que sin haber hecho todas las reparaciones querían entregarme con ese notario un papel para ya concluir el convenio, pero lo que hicieron no cubre los daños causados y lo que supuestamente gastaron es mucho menos del dinero que les dio la aseguradora”.

Ana Guadalupe no aceptó nada de la constructora y les exigió que cumplieran el convenio,  pero eso no ha ocurrido; por lo tanto, su casa sigue sin ser reparada. Ante esta situación, la familia Sarabia solicitó la intervención de la Dirección de Obras Públicas de Guadalajara, pero nunca hubo una atención adecuada, todo lo solucionaron diciéndole: “El municipio no puede hacer nada, pues es un conflicto entre particulares, así que demándelos”.

Algo que hizo Ana Guadalupe, pues el convenio en caso de incumplimiento adquirió la categoría de sentencia ejecutoriada y, por ende, se presentó una denuncia en el Juzgado Civil No. 13 de Jalisco en febrero de 2020, luego se vino la pandemia y el proceso legal contra la Desarrolladora Aravel quedó detenido por más de un año.

“En ese tiempo y sin el pago de Aravel, me la tuve que barajear con los bancos y las tarjetas. He solicitado préstamos que gracias a Dios he logrado pagar, pero todo ha corrido por mi cuenta… mis gastos, el pago de una nueva renta, todo porque me destruyeron mi casa y mis negocios”, concluyó Ana Guadalupe.

Casa Tejeda: cuando las fallas del judiciales derivan en tragedia

Las negligencias de la Desarrolladora Aravel tienen su origen en irregularidades administrativas que le permitieron construir una torre en donde no debería de hacerse, a continuación la historia detrás de la construcción de Casa Tejeda.

Su construcción inició en agosto de 2018, luego de que le fue autorizada, el 4 de julio de ese año, por la Dirección de Obras Públicas de Guadalajara, la licencia de construcción: M-0474-2018. Ésta se otorgó a Mónica Santos Torres y Leopoldo Velázquez Heredia.

A éstos se les autorizó la construcción de un conjunto habitacional plurifamiliar vertical de densidad baja de 26 unidades de viviendas y diversos locales comerciales, los cuales se asentarían en tres torres de 12 niveles.

Sin embargo, conforme al Plan Parcial de Desarrollo Urbano Subdistrito Urbano 11 “Arcos Vallarta” -vigente cuando se expidió la licencia-, en la zona no estaba permitido construir este tipo de edificaciones; es más en el Dictamen de Trazo, Usos y Destinos Específicos (Expediente: 039/D1/E-2014/5092) se les otorgó la factibilidad  de uso de suelo: AU31RNPF, H2-U, mismo que contempla sólo la construcción de tipo Habitacional Unifamiliar con su compatibilidad de uso para Habitacional Plurifamiliar Horizontal.

Factibilidad que, de acuerdo con el Plan Parcial, sólo permitía una densidad de 19 viviendas ubicadas en una altura máxima de dos niveles; sin embargo, Casa Tejeda consiguió la autorización para construir 26 viviendas en tres torres verticales de 12 niveles.

¿Cómo lo logró? A través de un recurso de revisión presentado ante la Cuarta Sala Unitaria del Tribunal de lo Administrativo del Estado de Jalisco (TAE), en 2016, esto ante la negativa que recibió por parte del Municipio de Guadalajara cuando solicitó, en primera instancia, construir Casa Tejeda en una zona que no permitía edificar lo que querían construir.

Ante el TAE, la Desarrolladora Aravel impugnó esa primera licencia negada y solicitó la revisión del Dictamen de Trazo, Usos y Destinos Específicos que le acompañaba, pero no fue hasta el 11 de octubre de 2016 cuando el magistrado Armando García Estrada falló a favor de la inmobiliaria, lo que obligó al municipio a:

“Emitir otro dictamen con el mismo número de identificación, pero en sentido procedente  o compatible con los usos solicitados por los actores, es decir, que se determine procedente el uso de suelo habitacional (plurifamiliar vertical) (HV), comercial y de servicios nivel barrial, únicamente respecto del predio de los actores y en los términos solicitados por los accionantes en sede administrativa, esto es con las siguientes normas de control de densidad de la edificación como son el número de viviendas: 26 que corresponde a un índice de edificación de igual a 30.9 metros cuadrados, superficie aproximada por vivienda de 130 metros cuadrados, 12 niveles de altura, coeficiente de ocupación del suelo (COS) 0.7, coeficiente de utilización del suelo (CUS) 5.5, cajones de estacionamiento: dos por vivienda, un cajón por cada tres viviendas para visitas, y sótanos: tres aproximadamente”.

Esta sentencia judicial, sin saberlo, sería lo que marcaría el destino de la familia Sarabia, pues dos años antes de que las obras iniciaran: Un juez determinó que era factible construir tres torres verticales en una zona donde esto no debía permitirse. 

El municipio de Guadalajara, ante el fallo judicial, no realizó ninguna impugnación, sólo acató y emitió la nueva licencia a la Desarrolladora Aravel, aunque ésta fuera en contra de lo que marcaba el Plan Parcial de Desarrollo Urbano.

De haber sido impugnada esta resolución del TAE, quizá, Ana Guadalupe podría seguir viviendo en su casa y sus negocios, vigentes por más de 23 años, seguirían siendo su principal sustento económico.

“Yo sólo quiero regresar a vivir a la casa que me destruyeron”

Como si haberle quitado su tranquilidad, sustento económico y casa no fuera suficiente, Desarrolladora Aravel intentó demandar por extorsión a Ana Guadalupe Sarabia. De esto se enteró cuando recibió una notificación de la Fiscalía del Estado de Jalisco en la que se le indicaba que debía presentarse para responder al reclamo hecho por la constructora.

“La acusación era por extorsión, la constructora me demandó por extorsión; sin embargo, en la Fiscalía se me señaló que no había elementos para configurar el delito, pero que con prepotencia los abogados de la empresa querían que se les aceptara la denuncia porque, según ellos, yo sólo quería sacarles dinero”, señaló con enojo Ana Guadalupe.

Lo que Desarrolladora Aravel alegaba es que Ana Guadalupe les estaba exigiendo más dinero siendo que ellos ya cumplieron lo marcado en el convenio; sin embargo, la constructora sólo lo hizo durante dos meses, después de ello dejó de dar el recurso alegando que los trabajos habían sido concluidos, pero que la afectada se había negado a firmar la conclusión del convenio. En su versión, el convenio era válido sólo por tres meses y la afectada les había mandado correos exigiendo dinero a cambio de su firma.

Algo que es falso, pues la defensa de Ana Guadalupe señala que el cumplimiento del convenio no estaba supeditado a un plazo temporal, pero sí a que la familia Sarabia avalara las reparaciones realizadas conforme las observaciones técnicas de los peritos designados; es decir, no había plazos de cumplimientos; por tanto, el convenio continuaría vigente hasta que se realizaran todas y cada una de las reparaciones acordadas. 

Jonathan Obed Martínez, abogado de la familia Sarabia, explica que el caso se ha complicado por diversas razones; la primera es que existe un convenio final de indemnización que no ha sido cumplido y que, actualmente, se dirime en juzgados civiles; segundo, existe una falta de responsabilidad municipal porque dicho convenio se derivó de una actuación de la Dirección de Inspección y Vigilancia, y las autoridades municipales no han asumido la responsabilidad que sí tienen en el conflicto.

“Ahora tenemos una sentencia ante un juez civil que señala que el convenio entre la señora Ana Guadalupe y Desarrolladora Aravel no se ha cumplido, esto porque el alegato de la empresa es que ya se entregó una acta circunstanciada ante notario público a la señora con la que pretenden finiquitar el convenio, pero eso no es cierto no sólo porque no se entregó un acta, sino porque ésta no es legalmente suficiente”, explica el abogado.

El proceso en los tribunales se ha ido complicando por la serie de juicios de amparo que se tienen abiertos para exigir se haga valer los derechos de Ana Guadalupe Sarabia Vargas, pero también porque Desarrolladora Aravel sigue alegando que ya pagó lo que se le exigía.

Así mismo, también se han presentado diversos juicios de amparo en contra de las autoridades municipales porque éstas sí tienen injerencia del caso, pero se mantiene al margen siendo que el convenio de mediación se hizo por una orden municipal: “El Ayuntamiento de Guadalajara claro que tiene facultad para exigirle a Desarrolladora Aravel la reparación total de la vivienda y el pago de las indemnizaciones”, indicó el abogado.

Lo que están demandando no sólo es la reparación de la vivienda, a ello han agregado también el pago por indemnización de todos los gastos derivados por el desplazamiento forzada del hogar de la familia Sarabia, lo que incluye las rentas que ha tenido que pagar la familia durante estos más de dos años, así como los ingresos caídos por los tres negocios familiares que, a la fecha, también siguen cerrados.

“La apuesta de la constructora es alargar el proceso para no pagar, la de municipio es no meterse en el asunto porque asegura que es un conflicto entre particulares. Además encontramos que existe un juicio de la constructora contra el Ayuntamiento que data de 2018 y del que se deriva que el municipio está suspendido de hacer actos, lo que nos afecta a nosotros.. así que pedimos se nos reconozca como terceros afectados, algo que no ha sucedido, pero el problema que también identificamos es que todo se enreda porque la empresa es una, y los titulares de la licencia son otros y, al parecer, hay un fideicomiso, entonces, las cuestiones de derechos, propiedad, licencia o afectaciones están revueltas”.

¿Qué significa esto? Que las autoridades municipales podrían actuar contra los titulares de la licencia de construcción, pero el convenio fue firmado por los dueños de la empresa que, jurídicamente hablando, no tienen una relación con quienes recibieron la licencia.

Lo que espera la defensa es llegar a un juicio para que una autoridad judicial determine algo que es muy simple: “Se cumplió o no con el convenio”, esto terminaría por resolver el conflicto, pero lo cierto es que la propiedad sigue bajo resguardo de Desarrolladora Aravel y es fecha que nadie ha logrado verificar que, en efecto, ésta haya hecho los trabajos de reparación. La familia Sarabia asegura que los avances son del 30%.

Al respecto, Ana Guadalupe Sarabia es clara en su exigencia:

“Yo lo único que quiero es regresar a la casa que me destruyeron, yo quiero regresar a donde viví en paz por más de 60 años, pero ellos no más alargaron el proceso para terminar de construir su torre, sin importarles lo que yo sufriera. No sé cómo pueden vivir, sabiendo que nos dejaron en la calle, pero no sólo eso me quitaron mis negocios que son mi única fuente de ingresos”.

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Lee aquí un par de reportajes sobre las consecuencias de la mafia inmobiliaria en Jalisco:

https://www.zonadocs.mx/2022/08/09/salgan-se-va-a-caer-el-edificio-las-funestas-consecuencias-de-la-construccion-de-torres-verticales-en-guadalajara/ 

https://www.zonadocs.mx/la-ciudad-inhabitable-redensificacion-o-destruccion-de-vivienda/