Entrevista
La nueva administración de Pablo Lemus Navarro, quien pasó de la presidencia municipal de Zapopan a la de Guadalajara, anunció una nueva política de vivienda que toma como principal objetivo el repoblamiento del centro de Guadalajara. En entrevista para ZonaDocs, Otilia Pedroza, titular de la Dirección de Promoción de la Vivienda, explicó cómo es que lograrán cumplir este objetivo.
Por Andrés de la Peña / @andres_dlap
El martes 16 de agosto, Pablo Lemus y Otilia Pedroza asistieron a la presentación del libro Vivienda colectiva: reflexiones sobre el habitar contemporáneo en la ESARQ, donde expusieron varios aspectos de la nueva política de vivienda que adoptará el Municipio de Guadalajara.
Aunque la estrategia de vivienda del municipio no se trata únicamente de aquella línea, se ha prestado especial atención a comunicar que se busca repoblar cuatro polígonos en torno al parque Agua Azul, Mexicaltzingo y los dos templos, el parque Morelos, y La Normal.
En esta zona, se buscará la construcción de 10 mil viviendas principalmente con dos conceptos: viviendas de 35 metros cuadrados para habitantes individuales; así como otras de 50 metros cuadrados para parejas con hasta un hijo o hija, éstas contarán además con un cajón de estacionamiento.
En cuanto a los precios, el alcalde tapatío ha mencionado que la expectativa no puede ir debajo de la categoría llamada “vivienda media”, con una meta de precio promedio de 1.3 millones de pesos a la venta; esto debido a los precios internacionales del cemento y a los precios locales del suelo.
La vivienda media es definida por el Infonavit como aquella que cuesta entre 350 y 750 veces el salario mínimo mensual: entre 1.2 y 2.6 millones de pesos. En ocasiones anteriores, la titular de la Dirección de Promoción de la Vivienda, Otilia Pedroza, ha mencionado que la vivienda media es la que se puede producir en mayor volúmen, y que por eso es aquella categoría la que buscan promover más con inversionistas, desarrolladores y propietarios de suelo.
Para conocer a fondo esta iniciativa, entrevistamos a Otilia Pedroza, titular de la Dirección de Promoción de la Vivienda en el Ayuntamiento de Guadalajara.
¿Cómo considera la estrategia, del lado de la demanda, los apoyos o acompañamiento que pueda tener la gente que busca vivienda, considerando que ahorita la vivienda media en Guadalajara rebasa un poco el poder adquisitivo y los ingresos promedio de las personas? Se va a construir vivienda, pero ¿cómo hacer para que le alcance a la gente, para que sí se habite y habite?
Sí, ahorita el mercado está viendo las zonas; por ejemplo, los primeros desarrollos, los más grandes están en predios de gobierno, que son los de la Ciudad Creativa Digital, éstos se están pensando para los mismos perfiles de los trabajadores de Ciudad Creativa, pues ese sector sí les alcanza. Luego también uno de esos edificios va a ser vivienda en renta, entonces, ahí es un poco más fácil. Se está pensando en este esquema de vivienda en renta precisamente para los que no tienen el poder adquisitivo para poder comprar o no tienen crédito Infonavit.
Además, Otilia Pedroza agregó:
También hay algunos otros proyectos de vivienda que no están exactamente impulsados por el gobierno, pero donde sí estamos en colaboración con la iniciativa privada, son proyectos que se les otorgan descuentos del 50% por estar aquí en el centro y eso es lo que ayuda a bajar un poco el precio de la vivienda.
Sobre los precios, menciona:
Entonces, sí hay proyectos de alrededor de 800 mil pesos; por ejemplo, departamentos que ya están, a lo mejor, por la zona de Analco, por la zona de la Arena Coliseo, o un poquito más después de la Calzada Independencia, pero que a fin de cuentas siguen siendo zona centro. Ya de ese lado se está empezando a mover bastante. Son viviendas un poco más chicas y un poco más económicas, entonces, esas son las viviendas que pueden alcanzar por un costo más económico. Aún así existe el tema de la vivienda en renta que también se está impulsando para que, quienes no puedan comprar, puedan por lo menos rentar cerca de donde trabajan.
Por poner algunos ejemplos de los valores del suelo, una consulta en el sitio de anuncios Inmuebles 24 muestra que los lotes más baratos en el centro de Guadalajara se ofrecen por precios de alrededor de 12 mil pesos por metro cuadrado.
En la presentación del martes 16, la titular de la Dirección de Promoción de la Vivienda había mencionado que la densidad poblacional en el centro de Guadalajara es de 32 habitantes por hectárea, un número muy bajo considerando que el valor de referencia en otras ciudades es alrededor de 150 habitantes por hectárea.
En el evento mencionó:
“nuestro principal reto como Ayuntamiento y, principalmente, en la dirección de vivienda es traernos a toda esta gente que tuvo que migrar a las periferias por falta de vivienda asequible, siendo que todos estos habitantes son habitantes diurnos en el centro de Guadalajara.”
En la presentación mencionaste que el reto de la dirección es darle vivienda a personas que fueron desplazadas o migraron a las periferias principalmente por temas de asequibilidad. Con esto de la oferta de vivienda media: ¿esas personas realmente van a encontrar un precio que puedan pagar en el centro? y si no, porque la vivienda media en el centro se va a comprar y vender, va a tener dueños, pero ¿es un precio en el cual va a tener la masa de gente que la va a poder habitar? Estas personas que están en las periferias ¿realmente van a tener el ingreso suficiente para entrar en eso, incluso en las rentas?
La verdad es que eso es, justo, el reto. Porque realmente, bien lo dijo el alcalde, en el centro se va a hacer pura vivienda media, pero sí estamos explorando, no en el “centro centro”, pero digamos que Guadalajara es el municipio central, otras zonas es donde el costo de la tierra sí pueda bajar un poco. O lo que te decía: lo de explorar la tierra municipal para que se pueda aportar de alguna manera y poder ofertar esta vivienda más económica para que sí le alcance a toda esta gente que se fue a las periferias no por no encontrar vivienda, sino por no encontrar vivienda asequible.
Otilia Pedroza también precisó la geografía de dicha vivienda económica:
Sí se está analizando, más que en el “centro centro”, estas zonas que ya estás hablando más de después de la Calzada: ahora sí que Analco, San Juan de Dios, La Perla, todos estos fraccionamientos donde la tierra todavía es un poco más económica. Ahí, esos polígonos, es donde estamos volteando a ver para que haya oportunidad de producir esta vivienda que necesita la gente que se desplazó.
Finalmente, para buscar reducir los precios, existe el programa de “desdoblamiento habitacional”: Es un programa en el que, por ejemplo, una unidad habitacional se puede convertir en tres unidades habitacionales en régimen de condominio. El trámite sale muy económico y nosotros aquí en la Dirección hacemos el proyecto y toda la asesoría técnica.
La experta en vivienda mencionó que el mercado de renta en el Centro de Guadalajara va desde los 10 a los 12 mil pesos por mes. La base de datos de venta y renta de vivienda del Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco (IIEG) muestra una dispersión mayor, pero con un promedio similar, aunque tiene muy pocos datos sobre precios de renta por colonia como para ser representativo.
En la Dirección ¿tienen la capacidad, principalmente jurídica de asignar zonas para renta o se trata de convencer a los inversionistas?
Sí, no tenemos . Estamos buscando hacer un programa donde haya específicamente algunas propiedades que sean para renta. Por ejemplo: las segundas plantas de los locales comerciales, que están tantas desocupados. Estamos viendo la manera de hacer un convenio con los propietarios para ver que se pueda hacer renta más económica; para que no la tengan vacía y se pueda utilizar.
Si habláramos de los promedios de renta, salvo el de Ciudad Creativa Digital, ¿cuál sería el rango de precios de renta que se busca como meta?
Alrededor de 15 mil pesos. Te digo: es una renta que creemos que puede alcanzarlo un segmento amplio, no mayoritario, pero por lo menos amplio.
Cuando entrevistamos al alcalde mencionó que, desde su perspectiva, el primer factor limitante para ofrecer vivienda más barata en el centro son los precios del acero y el precio de la tierra. ¿Tienen la misma lectura?
Exacto. Más que nada es el precio de la tierra. El precio de la tierra es el que determina mucho. Pero, por ejemplo, algunas de las formas en las que podemos bajar los precios es que hay muchos propietarios dispuestos a entrarle al negocio. Entonces una vez que el propietario entra el negocio se da cuenta que, realmente, su terreno no vale los millones que cree. De esa manera se está intentando controlar un poco el precio del mercado. A muchos sí les interesa entrar al negocio.
Además, no descartó que el municipio pueda llegar a poner su propia tierra para construir vivienda:
También estamos estudiando la posibilidad de construir vivienda más económica en tierra municipal o de gobierno. Es un proyecto que ahí tenemos para bajar el costo de la tierra a un costo normal; porque si lo haces los vecinos tienen que bajar porque, si no lo hacen, se salen del mercado y ya no hay quién les compre.
Dicho plan no está consolidado aún, y la titular de la dirección precisó que las viviendas económicas construidas son una estrategia así necesitarían una colaboración público-privada. Esencialmente, se seguiría un proceso similar al de Ciudad Creativa Digital, donde se haría una licitación pública con reglas específicas sobre el tipo de vivienda que se debe construir.
¿Qué facultades tienen para responder al tema de la especulación inmobiliaria, sobre todo de la compraventa como inversión de espacios que se deshabitan por tiempo prolongado? ¿Qué herramientas tiene el municipio para responder directamente? ¿Tienen cómo responder a la especulación?
No. Realmente ahorita es justo es algo que también estamos estudiando. Sobre todo estamos viendo el tema de un impuesto especial a la vivienda deshabitada. Esa es la vía que se nos hace un poco más factible, pero también: ahorita, legalmente, lo estamos armando porque no está tan fácil.
También analizan la posibilidad de expropiar viviendas abandonadas: aquellas que llevan varios años sin ser ocupadas y sin pagar su impuesto predial. Estas dos herramientas se han implementado en otras ciudades del mundo para incentivar que los precios de la renta bajen.
La teoría es que si se cobra un impuesto por tener vivienda deshabitada, los propietarios buscan rentarla por menores precios para evitar pagar el impuesto y conseguir un ingreso adicional. Otilia Pedroza mencionó que la estrategia pudiera llegar a tener una alcance metropolitano si da buenos resultados.
¿Buscan tener acciones con el tema de Airbnb en el futuro?
Sí, nada más tendríamos que ver que empiece a ser una carga más fuerte en el mercado. Cuando podamos ver la dimensión de este mercado ya podremos ver la manera de regularlo un poco.
Igualmente, la Dirección de Promoción de la Vivienda de Guadalajara tiene un programa de vivienda económica, donde, si un desarrollador ofrece por lo menos un 20% de vivienda económica, reciben descuentos en el trámite de licencias ante el Ayuntamiento.
¿Y hasta ahora cómo los ven, a los desarrolladores?
No, pues sí, obviamente, ellos lo que quieren es ganar lo más posible. Pero sí hay algunos, sobre todo porque sabe que el mayor mercado está en la vivienda económica, más que en la vivienda media; porque los créditos que se solicitan van más hacia vivienda económica y la gente en general no gana lo necesario para pagar vivienda media.
En tal talante, la Dirección también busca simplificar y agilizar los trámites de licencias lo más posible, simplificando los procesos y abaratando sus costos. Su objetivo es reducir los costos de producción de vivienda para que sea más atractivo generar vivienda económica. Evidentemente, no hay modo de garantizar que un desarrollador, al ahorrar tiempo y dinero en estos trámites, decida vender más barato en lugar de solamente percibir una mayor utilidad por unidad vendida.
Actualmente, la mejor fuente de información para conocer el tamaño del mercado de Airbnb en cualquier ciudad es a través del sitio Airdna. Las estadísticas más recientes sobre ofertas activas ─definidas como aquellas que han tenido por lo menos un día disponible el último mes─ en dicha plataforma muestran que la oferta de alojamientos consiste de 2 mil 326 casas, mil 811 cuartos y 60 cuartos compartidos.
Sin embargo, estas cifras varían mucho durante el año, pues algunas viviendas se quedan desalojadas y sin anunciar, incluso en Airbnb, durante las temporadas bajas donde no hay mucho movimiento turístico.
El reto de repoblar el centro de Guadalajara es grande, y más cuando el sector inmobiliario busca ganancias inmediatas en un mercado donde la vivienda se ve más como una inversión financiera que como un derecho humano.
Para tener éxito en su estrategia, el Ayuntamiento de Guadalajara y la Dirección de Promoción de la Vivienda tendrán que atender una realidad inescapable: aún logrando ofrecer vivienda por 15 mil o hasta 8 mil pesos mensuales (en una zona donde los precios llegan a ser mucho mayores), la mayoría de las y los tapatíos podría seguir sin poder pagar una vivienda en el centro.
El ingreso mensual promedio en el municipio de Guadalajara, según la más reciente Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo del (INEGI), es de 9 mil 7 pesos por persona y de 15 mil 555 pesos por vivienda. Si la vivienda de concepto individual, con 35 metros cuadrados, que visualiza el alcalde, Pablo Lemus, no se logra ofrecer muy por debajo de los precios del mercado actual, podría no concretarse el tan deseado repoblamiento.
