Durante la presentación del libro Vivienda colectiva: reflexiones sobre el habitar contemporáneo en la Escuela de Arquitectura y Artes (ESARQ), Pablo Lemus Navarro, alcalde de Guadalajara, y la directora de la Dirección de Promoción de la Vivienda de Guadalajara, Otilia Pedroza Castañeda, explicaron la nueva política municipal de vivienda. Con ella prometen repoblar el centro de Guadalajara y producir 10 mil viviendas, pero reconocen que estas no podrán ofrecerse a un precio de vivienda económica.
Por Andrés de la Peña / @andres_dlap
El alcalde de Guadalajara, Pablo Lemus Navarro, en entrevista con ZonaDocs, abordó la perspectiva de su administración sobre la especulación inmobiliaria y sobre los altos precios de la vivienda en el centro de la ciudad.
¿Cómo piensan responder al tema de que mucha de la vivienda está siendo acaparada por especuladores como inversión? Entiendo que tiene que ver con legislación estatal, pero a nivel municipal.
El municipio tiene que ser un regulador también de la vivienda asequible a través de los propios usos y también en el tema de la tramitología interna. Lo que debemos apoyar en el caso de Guadalajara sí es el desarrollo de vivienda sobre todo en esta lógica de redensificación del Centro Histórico, pero evitar este tipo de abusos que se presentaron en distintos municipios y que llevaron a caos urbanístico en diversas partes. El municipio claro que tiene que ser el regulador a través de los usos.
Hablan de 10 mil viviendas en cuatro polígonos, pero de que su precio ya no pasa debajo de la categoría de vivienda media. ¿Hay un estimado de cuál es el precio promedio?
Mira, es que ya la vivienda que considerábamos “social”, por los incrementos en el acero y en los distintos commodities, hoy es muy difícil conseguir una vivienda, digamos, intraurbana en menos de 750 mil pesos, y el Centro Histórico está saliendo en 1 millón 300 mil. Es decir, sí hay vivienda asequible en el centro hoy; si se esperan, ya no habrá.
En el evento realizado por ESARQ, Pablo Lemus Navarro, alcalde de Guadalajara, explicó el contexto y los puntos principales de la política que adoptará su administración para repoblar el centro histórico de Guadalajara, zona que actualmente está gravemente despoblada, y con algunas manzanas donde hasta cuatro de cada cinco viviendas están deshabitadas.
El mandatario reconoció que el Centro Histórico ha vivido gentrificación, abandono de parte del sector público, además de un fuerte impacto económico relacionado con la transformación física del centro (como la construcción de la Línea 3) y la expansión de la ciudad.
Para lograr su meta de que la gente se vuelva a “enamorar del centro”, prometió la construcción de 10 mil viviendas adicionales en una estrategia en torno a cuatro polígonos: la zona de La Normal, el entorno del parque Agua Azul, el parque Morelos, y la zona que se ubica entre Avenida Niños Héroes y la Calzada Independencia.
“Evidentemente, por el costo de la tierra, no podríamos hablar tampoco, y yo no quisiera engañar a nadie, de una vivienda `social´, porque el costo de la tierra no nos lo permite. Pero les podría decir que el costo de la vivienda nueva que está empezando a salir en Centro Histórico, en preventa, anda en alrededor de 1 millón 300 mil pesos”, comentó el Presidente Municipal.
Sobre esto refirió que muchos de los proyectos de vivienda social que han existido son sumamente periféricos o, en ocasiones, tampoco han logrado ser asequibles. Apuntó que la estrategia de redensificación incluirá la recuperación de varios espacios públicos, actividades culturales y educativas como GDLuz, y el impulso de Guadalajara como capital mundial del libro.
“Constructoras podrán construir edificios con más altura”: entran en vigor plan parcial y transferencia de derechos
Pese a todas las problemáticas que ha generado en Guadalajara con la construcción de torres verticales (ver el caso de desalojo y demolición de los Departamentos Europa), el evento se aprovechó para exponer una nueva herramienta urbanística que la actual administración buscará estrenar: la transferencia de derechos de edificación.
Los Planes Parciales de Desarrollo Urbano limitan la construcción en cada predio usando el “coeficiente de ocupación de suelo” (COS) y el “coeficiente de utilización del suelo” (CUS). El primero limita la superficie de un lote que se puede ocupar con cemento, y el segundo limita la altura que se puede alcanzar en una construcción según la superficie ocupada.
Con esta nueva herramienta jurídica, un edificio que no utiliza la totalidad del CUS que tiene disponible podrá “vender” el sobrante a desarrolladores para que lo “usen” en sus construcciones en cualquier zona de la ciudad. El munícipe explicó que el dinero que recaben los vendedores de derechos estará condicionado, y sólo podrá usarse para actividades como el mantenimiento y remodelación del inmueble que transfirió los derechos.
Además, aprovechó para informar que el Plan Parcial para el Distrito Urbano 2 “Minerva”, que había sido impugnado ante un tribunal, entrará en vigor pronto, dado que el proceso legal se agotó y se resolvió a favor de la permanencia del Plan Parcial. Este distrito urbano está delimitado por las avenidas López Mateos, México, de las Américas e Inglaterra.
En esta zona múltiples inmobiliarias construyeron edificios por medio de estrategias legales ante el Tribunal de Justicia Administrativa y el ahora extinto Comité Dictaminador de los Recursos de Revisión en Materia de Desarrollo Urbano, aún cuando la planeación urbana vigente no lo permitía. Ahora, con la entrada en vigor del Plan Parcial para el Distrito Urbano 2, el trámite de licencias de construcción debería ser más sencillo.
Al respecto, Otilia Pedroza, titular de la Dirección de Promoción de la Vivienda de Guadalajara añadió varios puntos sobre la estrategia:
“La principal función o el objetivo que tenemos dentro de la Dirección es principalmente ser el nexo entre el gobierno, los propietarios de la vivienda y los inversionistas interesados en producir vivienda de cualquier tipo”.
La titular de la Dirección señaló que Guadalajara sí ha perdido población en los últimos 20 años, afirmando que el Centro Histórico lleva incluso más años perdiendo población conforme las familias de alto poder adquisitivo que se habían asentado ahí fueron comprando vivienda en las colonias más nuevas y lujosas que se fueron construyendo en la ciudad.
“Tenemos una densidad de 32 habitantes por hectárea. Es muy baja cuando en las principales ciudades del mundo son 150 habitantes por hectárea, en Medellín, en Barcelona. La centralidad de Guadalajara es donde mayor atracción hay para vivir, siendo la zona céntrica la que tiene más movilidad, mayor infraestructura”.
Con ese contexto, sumando que en el Centro Histórico también es donde se encuentra la mayor densidad de empleo, aseguró:
“Nuestro principal reto como ayuntamiento y principalmente en la Dirección de Vivienda es traernos a toda esta gente que tuvo que migrar a las periferias por falta de vivienda asequible. Siendo que todos estos habitantes que duermen en las periferias son habitantes diurnos en el centro de Guadalajara”.
De acuerdo con los datos del más reciente Censo de Población y Vivienda del Instituto Nacional de Geografía y Estadística (INEGI), el Centro Histórico es una zona donde muchas manzanas tienen por lo menos 4 de cada 10 viviendas vacantes.
Otilia Pedroza remató que, para lograr la meta de construir 10 mil viviendas, es necesario adoptar nuevos tipos de vivienda y promoverlos, reconociendo que hay un problema donde existe gente sin vivienda y vivienda sin habitantes.
La propuesta de parte de la Dirección es promover la remodelación de estos inmuebles para la adopción de otros tipos de vivienda como aquellos sin cajones de estacionamiento, con recámaras reducidas y espacios comunes, o diseñados para diferentes composiciones distintas a la familia tradicional.
Aún con estas estrategias de promoción de vivienda asequible, se dejó en claro que el Ayuntamiento no tiene la mejor expectativa en cuanto a lograr la asequibilidad de la vivienda en el Centro Histórico de la ciudad.
Por varios factores, se espera promover principalmente la vivienda “media”, con un precio promedio de venta de 1 millón de pesos y un precio de renta que iría desde los 26 mil 325 pesos hasta los 73 mil 127 pesos.
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Vivienda colectiva: reflexiones sobre el habitar contemporáneo es un libro coordinado por el maestro en arquitectura Graziano Brau Pani, el cual contiene textos diversos, escritos por 14 mujeres y 11 hombres vinculadas con el Laboratorio de Vivienda Colectiva Contemporánea de la ESARQ, en éste se reúnen reflexiones y estudios de caso con un enfoque hacia la vivienda colectiva, esto en el marco de una ciudad como Guadalajara que ha tenido el desarrollo desmedido de torres verticales.
Durante la presentación se contó con la participación de las y los expertos Zaida Muxi, Josep María Montaner, y Manuel Martín Hernández, así como de los funcionarios públicos Pablo Lemus y Otilia Pedroza.
