¿Qué implicaciones sociales tiene que la vivienda para las autoridades se vea más como una mercancía que como un derecho humano? ¿Qué implica vivir bajo la incertidumbre del despojo?
Por Karla Elizabeth Martínez Cruz
“Uno sabe que no es dueño de la propiedad, eso nos hace sentir inseguridad. Para qué quieres una calle bonita, para qué quieres postes, para qué quieres todos los servicios si no tienes la certeza de si en algunos años vas a perder o no tu casa”.
Fue a través de un chat de WhatsApp como los vecinos del Fraccionamiento Villas del Centinela se enteraron de que podrían ser despojados de su patrimonio. Según información circulada por varios medios locales el 06 de mayo de 2021, el Tribunal Unitario Agrario de Distrito, con sede en Guadalajara, ejecutaría una sentencia para la restitución de los predios que eran propiedad de un ejidatario, resultado de un juicio del 2016 entre un particular y el ejido de Zapopan. El desalojo de un polígono de la colonia estaba pautado para el día siguiente a las 10 de la mañana, a pesar de que hasta el momento los vecinos no habían sido notificados acerca del juicio.
Sin embargo, las viviendas de los vecinos estaban en regla, contaban con escrituras y fueron compradas gracias a Pensiones del Estado, el Infonavit y diversos bancos, algunas incluso tenían más de 15 años de haber sido adquiridas, sin mencionar que la inmobiliaria que les vendió las casas jamás les informó que se trataba de un terreno ejidal. Durante el transcurso del 6 de mayo, el personal del tribunal aclaró la situación y les indicó a los vecinos que la restitución se llevaría a cabo solamente en las áreas de uso común, en un terreno de aproximadamente cinco hectáreas que no afectaría a sus viviendas.
Si bien, para los vecinos de Villas del Centinela este suceso se quedó sólo como un susto, existen vecinos que pasaron por situaciones parecidas y que no corrieron con la misma suerte, familias que decidieron construir su hogar sobre una tierra ejidal o comunal porque era la única opción que se ajustaba a su presupuesto, y que posteriormente perdieron el patrimonio de toda una vida debido a la falta de certeza jurídica de su propiedad.
Rubén Alfonso Rodríguez Vera, maestro en Desarrollo Local y Territorio señala en su estudio Los asentamientos irregulares, un problema multifactorial, que este tipo de asentamientos en Jalisco son una problemática muy compleja, que no se limita a aspectos relacionados con la tenencia de la tierra. Cuestiones como el crecimiento demográfico, el abandono del campo y la nula oferta de vivienda para sectores en condiciones de vulnerabilidad, incentivó la invasión y venta irregular de predios, tanto sociales como privados.
Rodríguez Vera señala que, a medida que crecieron este tipo de urbanizaciones, el estado se vio rebasado por el problema, le fue imposible “aplicar la Ley del Garrote y desalojarlos, eran demasiados y el problema podría detonar en un conflicto social”, por lo que decidieron aplicar una política de tolerancia. Sin embargo, muchas de estas nuevas colonias irregulares fueron víctimas del abandono de las administraciones.
Los asentamientos irregulares en Zapopan, un problema multifactorial
El Censo de Población y Vivienda 2020, nos reveló que Guadalajara ya no era la segunda ciudad más grande del país, ahora, con 5 millones 268 mil 642 habitantes, fue rebasada por los 5 millones 341 mil 171 habitantes de Monterrey, y sigue muy por detrás de los más de 21 millones del Valle de México (21, 804, 515 habitantes).
De 2015 a 2020 el municipio de Guadalajara pasó de tener un millón 460 mil 148 pobladores a un millón 385 mil 629 el año pasado, es decir, 74 mil 519 personas dejaron Guadalajara en ese periodo de tiempo. Pero ¿a dónde se fueron todas esas personas? A diferencia de Guadalajara, el resto de los municipios del Área Metropolitana de Guadalajara (AMG) aumentaron su población en los últimos 10 años, especialmente Zapopan, que pasó de tener una población de un millón 332 mil 272 a un millón 476 mil 491, cifra que le valió para convertirse en el municipio con más habitantes del AMG.
A pesar de que los resultados del censo podrían parecer sorpresivos a simple vista, esta disminución era una tendencia visible desde 1990.
Gaspar Reza Maqueo, analista de información estadística y geográfica y ex delegado del Instituto Nacional de Estadística y Geografía en Jalisco, señala en su columna Guadalajara y su dinámica poblacional que el fenómeno se debe a que el municipio se agotaba territorialmente, mientras que los municipios de las periferias contaban con extensas tierras, a eso, se le suma la constante transformación del uso del suelo, que convertía a zonas originalmente habitacionales en oficinas y centros comerciales. Factores como el encarecimiento de la vivienda en la zona centro de la ciudad y la oferta de nuevas opciones inmobiliarias en las periferias, dieron como resultado una importante alza en la urbanización de Zapopan.
A pesar de que actualmente el municipio es uno de los más ricos del país, las condiciones en las que viven sus habitantes son muy desiguales, pues mientras la ex Villa Maicera ostenta los precios de vivienda más caros del estado (entre los 18 y 33 millones de pesos según datos del Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco), existen zonas del municipio en donde las personas no tienen acceso a servicios tan básicos como el agua.
Una de las causas del desigual acceso a servicios públicos en algunas partes de Zapopan proviene de su origen irregular. Juan Ángel Demerutis Arenas, Doctor en Planeación y medio ambiente por la Universidad Estatal de Arizona, señala que algunos de los factores del crecimiento explosivo de los asentamientos irregulares en el municipio son resultado de: “la falta de acceso al suelo económico, y que la tenencia de una buena parte del municipio estaba en ejidos y comunidades indígenas”. Los cuales hasta hace poco más de 20 años fueron expropiados.
“Estas personas encontraron en estos lugares un sitio donde asentarse, donde desarrollar una familia con pocos recursos y relativamente cerca porque está en las periferias, no están tan alejados como lo están algunos fraccionamientos de reciente creación, hechos formalmente pero que están a kilómetros de distancia”, resalta Juan Ángel Demerutis Arenas.
Según el Periódico Oficial de la Federación los asentamientos humanos irregulares son núcleos de población ubicados en áreas o predios subdivididos, que no cuentan con la autorización del ayuntamiento, motivo por el que los municipios no pueden destinar recursos para dotar de servicios básicos a estas colonias.
Juan Ángel Demerutis Arenas explica que el fenómeno de los asentamientos irregulares tiene consecuencias como la carencia de vialidades primarias y secundarias, falta de infraestructura (escuelas, hospitales y áreas verdes), déficit en el servicio de transporte, falta de acceso a servicios de agua, drenaje, electricidad e internet. Una situación que puede derivar en el incumplimiento de derechos humanos como el acceso a la educación, la salud, el agua, el saneamiento, entre otros.
“La vivienda no es solamente espacio donde habita la familia sino también el entorno inmediato que sirve para satisfacer todas sus necesidades. (…) Se empiezan a generar unas condiciones muy complicadas para la gente que vive ahí, (…) que termina siendo más costoso a la larga que el haber comprado un predio a precio regular”, resalta Juan Ángel Demerutis Arenas.
Rodolfo Magdaleno Montaño, ex presidente de la Federación Mexicana de Colegios de Ingenieros Civiles (FEMCIC), señaló en su estudio Los asentamientos humanos irregulares en la Zona Metropolitana de Guadalajara que se trata de un problema que tiene sus orígenes en la década de 1980. Pues si durante 1985 Zapopan sólo contaba con 28 asentamientos irregulares, para finales de la década de los noventa se tenía registro de 120 colonias irregulares y 17 asentamientos que expandían sus límites día con día.
Además, Juan Ángel Demerutis Arenas, apunta que municipios como Zapopan y Guadalajara: “tuvieron en los ejidos y en las comunidades indígenas una válvula de escape para el crecimiento, sobre todo crecimiento acelerado que se vio en los 80s, que fue este el que comenzó este tipo de asentamientos”.
No es de sorprenderse que la mayoría de los asentamientos irregulares estén sobre núcleos agrarios (ejidos y comunidades agrarias), según la publicación de resultados del Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares (PROCEDE) presentada por el INEGI en 2006, en Jalisco existen un total de 1353 núcleos agrarios, de los cuales 27 se encuentran en Zapopan. Entre ellos encontramos a las comunidades agrarias de Mezquitán, San Esteban, San Francisco Izcatán y San Juan de Ocotán; y los ejidos Zapopan, La Primavera, Santa Ana Tepetitlán, Santa Lucía, Tesistán, entre otros.
Para que los ayuntamientos municipales puedan destinar recursos en estas zonas vulnerables, es necesario regularizar la tenencia de la tierra, un procedimiento de expropiación que desincorpora de los ejidos y las comunidades agrarias a la superficie ocupada, a través de un procedimiento legal se logra escriturar la propiedad a favor de los ocupantes. De esta forma la tierra se incorpora al registro público de propiedad y el ejido o la comunidad agraria reciben una indemnización económica.
Es importante que las personas cuenten con los derechos de propiedad de su tierra, pues no solo permite que las autoridades tengan las facultades legales y responsabilidad de dotar de servicios básicos a estas colonias, sino que, además, brinda certeza jurídica sobre la tenencia de la tierra y por lo tanto garantiza a las familias el control y la protección de su patrimonio, eliminando la posibilidad de un eventual despojo o desalojo.
Las Mesas, una zona históricamente olvidada
En el norte de Zapopan existe una zona relegada por las administraciones, donde se concentran los mayores índices de marginación del municipio. En el último Plan Parcial de Desarrollo Urbano 2010-2012 del municipio de Zapopan, con actualización de junio de 2021, el Distrito Urbano Número 2 Arroyo Hondo, que corresponde a la zona norte del municipio, señala que el 31.28 % de la superficie de este distrito urbano tiene muy alto grado de marginación, otro 21.24% tiene un nivel alto, un 12% medio, y solo 19.03% y 3.68% bajo y muy bajo respectivamente.
Además, según la Dirección de Planeación y Ordenamiento territorial de Zapopan, esta urbanización se caracteriza por tener zonas con uso de suelo inestable, áreas de deslizamiento propensas a caídas por desprendimiento, con alta probabilidad de inundación, y la presencia de espacios para relleno sanitario, factores que aumentan el grado de vulnerabilidad de sus habitantes.
Los índices muy alto, alto y medio de marginación del Distrito Urbano se concentran en la zona conocida como Las Mesas, compuesta por las colonias Colorado, La Coronilla, Loma el Pedregal, Mesa Colorada Poniente, Mesa Colorada Oriente, Villa de Guadalupe, Mesa de los Ocotes, San Marino, Mirador Escondido, Lomas del Refugio, Nueva España, Miguel Hidalgo, La Junta de los Ocotes, Vista Hermosa, La Higuera y Mesa Colorada Crucero.
El Instituto Metropolitano de Planeación (IMEPLAN) reconoce en su reporte Las Mesas. Centralidad emergente, ¿centralidad irregular? que esta zona se encuentra asentada sobre lo que algún día fue la Comunidad Indígena de Mezquitán, caracterizada por su origen irregular, altos grados de marginación, inseguridad y déficit de infraestructura.
IMEPLAN señala que, a pesar de su origen irregular, a través de los años instancias federales como la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la tierra (CORETT, ahora Instituto Nacional del Suelo Sustentable, INSUS), el municipio de Zapopan o la Comisión Federal de Electricidad (CFE) han realizado trabajos de expropiación y acciones de regularización jurídica, sin embargo, hay colonias con más de 30 años de antigüedad que no se han consolidado por completo al municipio. En el diagnóstico sobre asentamientos irregulares del Programa Municipal de Desarrollo Urbano 2015-1018 se constata el grado de consolidación de Las Mesas.
“Es una zona en proceso de consolidación que en partes está en una etapa inicial, en otras una etapa media y en otras está llegando casi a su consolidación, (…) habría que revisar de uno por uno y ver que tanto se ha intervenido, porque sí se le ha invertido, pero también es muy grande, (…), yo calcularía que han de vivir unas 80 mil personas, o cien mil al menos, sería como el equivalente a un Ciudad Guzmán”, considera Juan Ángel Demerutis Arenas.
A pesar de que se trata de una zona que en general tiene alto grado de marginación, la realidad de sus habitantes varía según la colonia en cuestión, pues mientras colonias más viejas como Villa de Guadalupe ya cuentan en su mayoría con servicio de agua, alcantarillado, luz y algunas avenidas, incluso, con calles pavimentadas, nuevos asentamientos como San Marino no aparecen ni en los mapas.
La falta de certeza jurídica puede afectar de diferente forma la vida de las personas: desde no contar con un comprobante de domicilio porque no tienes contrato con el Sistema Intermunicipal de los Servicios de Agua Potable y Alcantarillado (SIAPA) o CFE, carencia de infraestructura urbana, o en el peor de los casos ser despojado de tu propiedad.
Vivir en las periferias
María llegó a Mesa Colorada Oriente hace 27 años, ahí creció y posteriormente decidió formar su hogar:
“compré en una zona irregular porque crecí en una zona irregular. Pero como a mi mamá sí le dieron su título de propiedad, yo compré con la misma idea de que algún día se iba a regularizar la tierra”.
Sin embargo, no corrió con la misma suerte. “Le compramos a una persona que no era dueña. Al fin de cuentas nosotros vivíamos en el predio, pero no teníamos el papel que te otorgan los comuneros”, señala María. Al intentar regularizar su propiedad con CORETT le dijeron que necesitaba volverle a comprar su propiedad a los comuneros, pero al no contar con los recursos económicos que le pedían no pudo continuar con el trámite.
María recuerda que en 1994 cuando llegaron a la colonia ya había alrededor de 400 familias, sin embargo, a la fecha el acceso a servicios públicos sigue limitado:
“Las Mesas, que les dicen, son colonias pequeñas, pero al fin de cuentas es una misma mancha urbana de casas que si tienen muchísimos años. Yo tengo 14 años en mi casa, mi mamá 27 años y todavía no tenemos ni luz eléctrica, hay un poste que abastece a 200 familias. Ellos dicen que, porque no está regularizado, pero la mayoría de las colonias ya están escrituradas. Entonces, la gente ya paga su predial, pero de los servicios nada”.
Ruth es vecina de Loma el Pedregal desde hace 6 años, y al igual que todos sus vecinos no cuenta con el título de propiedad de su casa. Es una de las últimas colonias de la zona, se encuentra a la orilla de la planta de tratamiento Agua Prieta. Loma el Pedregal resalta inmediatamente del resto de la zona, pues a pesar de formar parte de la Comunidad Indígena de Mezquitán y ser un asentamiento completamente irregular, las condiciones son mejores que las de otras colonias de la zona, pues incluso el 90% de la colonia tiene calles y banquetas realizadas por el ayuntamiento.
En cuanto a servicios, Ruth señala que sí tienen acceso a agua potable con contrato del SIAPA, sin embargo, la situación con el servicio de luz es distinto, pues a pesar de que ya han solicitado la instalación y de su cercanía con la subestación eléctrica que la CFE tiene a un lado de su colonia, no han acudido a realizar los contratos con los vecinos.
“Para poner medidor no han venido, pero ya se hizo la petición de que queríamos regularizar para tener recibo de luz, tener el medidor y hacer las cosas legales, pero la verdad es que yo creo que ni siquiera les interesa”, señala Ruth. Esta falta de respuesta de la CFE ha orillado a los vecinos a acceder al servicio de forma irregular.
Hace 24 años los padres de Alejandro compraron un terreno en lo que hoy sería Villa de Guadalupe: “ellos sabían todos los conflictos que iba a haber por el hecho de no ser un lugar regularizado. Mis papás eran muy jóvenes, no tenían mucha lana, era de las mejores opciones que tenían, y en aquel entonces no había opciones como Infonavit”, cuenta Alejandro.
A pesar de que en la actualidad es una de las colonias de la zona con mayor acceso a servicios, menciona que no ha sido tarea fácil para los vecinos, pues la situación ha dependido hasta ahora de la disposición de las autoridades:
“la gestión pública no ha querido meter mucho dinero en esa zona, la mayoría de la gente está dispuesta a llegar a acuerdos, en mi cuadra llevamos mucho tiempo que queremos que arreglen la calle, se juntan firmas, juntamos la lana, metemos los permisos y nada, no lo hacen, lo posponen y posponen”.
Raquel también es vecina de la colonia Mesa Colorada Oriente, llegó hace 15 años porque su esposo vivía en esta zona. Ella relata que hace dos años personas de una empresa privada llegaron a su colonia con la intención de regularizar las propiedades, midieron los terrenos, y les cobraron alrededor de 10 mil pesos.
Ya pasaron dos años y no les han dicho nada sobre el trámite. Raquel y María temen que los vecinos de su colonia puedan haber sido timados: “nada más te daban un recibo sin validez, ni nombre de empresa, firma o sellos. Esos vecinos tienen mucha desconfianza, no saben absolutamente nada ni de su dinero ni de la empresa que comenzó a querer mover lo de las escrituras”, explica María.
En medio de las colonias Agua Fría, Villa de Guadalupe y Mesa de los Ocotes hay una zona que es terreno de nadie.
“La colonia no figura en el mapa, no hay servicios, es la mentada colonia San Marino, pero no existe, las personas que se asentaron ahí le pusieron ese nombre. No tienen servicios ni nada. Algunos vecinos cuentan que a esas personas se las tracalearon, que supuestamente les vendían la propiedad y nomas le daban un papel sin valor, les vendían un predio en medio de la nada, nadie se quiere hacer cargo de ella”, señala Alejandro.
El Plan Parcial de Desarrollo Urbano reconoce a este asentamiento como San Marino, sin embargo, señala que carece por completo de líneas de agua potable, red de colectores y luminarias; no cuenta con ningún equipamiento urbano institucional como escuelas, clínicas o mercados, tiene un índice muy alto de marginación, e incluso áreas con probabilidad de inundación. “En cualquier momento que llegue el río va a llevarse las casas, o si en algún momento quieres que te metan servicios no vas a poder porque no te los reconoce el estado”, destaca Alejandro.
Al respecto, Juan Ángel Demerutis Arenas opina que en el caso de nuevos asentamientos como San Marino es necesario tomar acciones que eviten que la gente se asiente en estas zonas de riesgo.
“La única solución es darles oportunidad de tener una segunda opción a las personas que se van a asentar ahí. Entonces si no existen una segunda opción pues es muy difícil controlarlo.(…) Habría que ver si por parte del estado del municipio se pudiera pensar en la creación de reservas de bancos de suelo que permitan que la gente se vaya y se asiente allá”.
Otro de los problemas derivados del origen irregular de Las Mesas es la carencia de áreas verdes y espacios públicos, pues para toda la zona los vecinos cuentan solo con una unidad deportiva y el centro comunitario conocido como La Colmena, ambos en Villa de Guadalupe, y este último es de difícil acceso. Esta es una de las principales preocupaciones de Ruth, pues como madre de dos niñas sabe que los espacios de juego son necesarios para el desarrollo pleno de sus hijas, de momento lo más cercano a un parque: “es la calle nada más, y los muy pocos espacios que hay ni siquiera están en condiciones, o sea son parques abandonados, que nomás fueron y los inauguraron, tomaron la foto y ahí los dejaron”, resalta Ruth.
Para muchos vecinos la solución al problema ha sido mudarse a una colonia que les pueda ofrecer mejores condiciones de vida, lamentablemente, no todos han podido optar por esta alternativa. “Te enfada estar así, que no se hace nada, que no ponen el agua, no ponen la luz, a veces si llega a ser cansado. Lo que me ha detenido es justamente el dinero, económicamente pues no hay posibilidad”, insiste Raquel.
Aunado a la falta de servicios básicos, la carencia de infraestructura pública y equipamiento urbano, y los problemas de movilidad, las personas que viven en condiciones de irregularidad suelen sentirse vulnerables por el estado legal de su patrimonio.
“Uno sabe que no es dueño de la propiedad, eso nos hace sentir inseguridad. Para qué quieres una calle bonita, para qué quieres postes, para qué quieres todos los servicios si no tienes la certeza de si en algunos años vas a perder o no tu casa. Quiero tener la certeza de que soy dueña de algo, no como ahorita que estoy haciendo mi casa y no sé si el día de mañana llega alguien y me la quita”, confiesa María.
Juan Ángel Demerutis Arenas considera que el primer paso para darle solución al problema es la elaboración de un Plan de Desarrollo para el Área de Gestión Urbana Integrada de Las Mesas, donde participen municipio, estado, federación y los vecinos: “y que se pueda llevar a cabo en etapas, es necesario que se planteen objetivos en corto, mediano y largo plazo, para que algún día la zona se vuelva una zona consolidada y forme realmente parte de la ciudad, del municipio y del Área Metropolitana”.
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Para más información del tema ver:
La Ciudad Inhabitable: ¿Redensificación o destrucción de vivienda?
